Kooperatif İlanları

Kooperatif ilanı tam olarak neyi satar?

Kooperatif ilanında satılan şey çoğu zaman bitmiş bir daire değil, bir konut yapı kooperatifindeki ortaklık payıdır. Konut kooperatifleri, ortaklarının konut ihtiyacını birlikte karşılamak amacıyla kurulan ve 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu ile kuruluşta kabul edilen ana sözleşmeye göre işleyen tüzel kişilerdir. Ortaklar arsa ve inşaat giderlerine aidat ya da taksitlerle katılır, yapı tamamlanınca da genellikle kura ile belirlenen bağımsız bölüm kendilerine tahsis edilir.

Bu nedenle kooperatif hissesi almak, hazır bir daire satın almaktan farklıdır. Daire alımında tapudaki bağımsız bölümü devralırsınız; kooperatif devrinde ise önceki ortağın kooperatif karşısındaki hak ve borçlarını üstlenirsiniz. Tapu, kooperatif kat mülkiyetine geçip daireleri ortaklarına devredene kadar çoğunlukla kooperatifin adına kalır.

Kooperatif üyeliği kimler için mantıklı olabilir?

Kooperatif, peşin bütçesi sınırlı olup inşaat süresine yayılan ödemelerle konut sahibi olmayı planlayanların başvurduğu bir yoldur. Şu durumlarda değerlendirilebilir:

• Ödemelerin zaman içine yayılması bütçenize daha uygunsa
• Yapının bitmesini bekleyebilecek, acil konut ihtiyacınız yoksa
• Ortak kararlara katılmayı, genel kurulları takip etmeyi göze alıyorsanız
• İnşaat aşamasındaki belirsizlikleri ve olası gecikmeleri kabul edebiliyorsanız

Hemen taşınmak isteyenler ya da maliyetin baştan sabit olmasını bekleyenler için kooperatif uygun olmayabilir; çünkü toplam maliyet ortakların kararlarıyla ve inşaat giderleriyle değişebilir.

Kooperatif hissesi devralmadan önce kontrol listesi

Ana sözleşme ve devir koşulları

İlk okunması gereken belge kooperatifin ana sözleşmesidir. Ortaklık payının nasıl devredileceği, yeni ortağın kabul şartları ve çıkma koşulları burada yazar. Pek çok kooperatifte devir, yönetim kurulunun onayıyla geçerlilik kazanır. Satıcıya ödeme yapmadan önce kooperatif yönetimiyle görüşüp devrin hangi belgelerle ve hangi aşamalarda tamamlanacağını öğrenin.

Ödeme durumu ve borç kaydı

Devreden ortağın bugüne kadar ödediği tutarları ve varsa gecikmiş borçlarını kooperatiften yazılı olarak isteyin. Satıcının beyanı yerine kooperatif muhasebesinden alınan döküm esas alınmalıdır. Geriye kalan ödemelerin nasıl hesaplandığını ve genel kurulda ek ödeme kararı alınıp alınmadığını da sorun.

Arsa, ruhsat ve inşaat aşaması

Kooperatif arsasının tapusunu ve imar durumunu kontrol edin; tapu kayıtları e-Devlet ya da tapu müdürlüğü üzerinden, imar bilgisi ilgili belediyeden öğrenilir. Yapı ruhsatı alınmış mı, inşaat hangi aşamada, müteahhitle sözleşme yapılmış mı gibi soruların cevabı riskinizi doğrudan belirler. Mümkünse şantiyeyi yerinde görün.

Genel kurul tutanakları ve denetim raporları

Son genel kurul tutanakları, denetim kurulu raporları ve bilanço, kooperatifin mali sağlığı hakkında en somut bilgiyi verir. Ortaklar arasında süregelen dava ya da yönetim değişikliği tartışması olup olmadığını da öğrenin. Bu belgeleri okumak zahmetli olsa da sonradan çıkabilecek sürprizleri azaltır.

Kura ve tahsis düzeni

Kura çekilmiş mi, çekildiyse hangi bağımsız bölüm hangi ortağa düşmüş, bilin. Kurası çekilmiş bir hissede belirli bir daireye sahip olacağınızı bilerek alım yaparsınız; kura öncesi alımda kat, cephe ve manzara belirsizdir. Bu fark fiyata da yansır.

Kooperatif, topraktan daire ve kat irtifaklı daire arasındaki fark

Bu üç yol da henüz bitmemiş bir konuta sahip olmayı amaçlar, ancak hukuki zeminleri farklıdır. Kooperatifte ortak sizsiniz; kararlar genel kurulda alınır ve maliyet ortaklar arasında paylaşılır. Bir müteahhitten topraktan daire aldığınızda karşınızda satıcı bir şirket vardır ve fiyat çoğunlukla sözleşmede sabitlenir. Kat irtifakı kurulmuş bir projede ise inşaat bitmeden bağımsız bölüm adınıza tapuya tescil edilebilir; iskân alınınca kat mülkiyetine geçilir.

• Kooperatif: Ortaklık payı, değişebilen maliyet, ortak yönetim
• Topraktan satış: Satıcıyla sözleşme, çoğunlukla belirli fiyat
• Kat irtifakı: Arsa payıyla birlikte tapuda kayıtlı bağımsız bölüm hakkı

Hangi yapının size uyduğuna karar verirken güvence, esneklik ve maliyet belirsizliği arasındaki dengeyi tartın.

Kooperatif hissesinin bedelini etkileyen unsurlar

Kooperatif hissesi fiyatlanırken yapının tamamlanma derecesi ve belirsizliğin ne kadar azaldığı belirleyicidir. Başlıca unsurlar şunlardır:

• İnşaatın tamamlanma düzeyi ve yapı ruhsatının bulunması
• Kuranın çekilip çekilmediği ve tahsis edilen bölümün konumu
• Devreden ortağın ödediği ve geriye kalan tutar
• Kooperatifin mali durumu ve ortaklar arasındaki uyum
• Projenin bulunduğu bölgenin ulaşım ve sosyal imkânları

İlan fiyatını değerlendirirken satıcıya ödeyeceğiniz devir bedeline, kooperatife ödemeye devam edeceğiniz taksitleri de eklemeniz gerekir; ikisi birlikte toplam maliyetinizi oluşturur.

Acilden'de kooperatif ilanlarını nasıl takip edersiniz?

Kooperatif devirleri az sayıda ve düzensiz aralıklarla yayına girdiği için ilanları düzenli takip etmek önemlidir. Sol bölümdeki filtrelerden şehri ve satılık seçeneğini işaretleyin; tahsis edilecek dairenin oda sayısını ve ödemeyi düşündüğünüz devir bedeli aralığını girin. Listeyi en yeni ilanlar başta olacak şekilde sıralamak, yeni çıkan devirleri kaçırmamanıza yardımcı olur.

Kriterlerinizi Aramayı kaydet ile saklarsanız, uyan bir kooperatif ilanı yayınlandığında bildirim gelir. Görüşmek istediğiniz ilanları Favorilerime Ekle ile bir kenara alın; satıcı devir bedelini değiştirirse haberdar olursunuz. Birden fazla seçenek arasında kalırsanız Karşılaştır ekranında dört ilana kadar bilgiyi yan yana görebilirsiniz. Satıcının ilanda yazmadığı ödeme dökümü ve kura bilgisini ilan sahibiyle doğrudan iletişime geçerek isteyin.

Henüz bitmiş konut arıyorsanız konut ilanlarının tamamına, tatil amaçlı kooperatif sitelerine ilgi duyuyorsanız yazlık kategorisine de göz atabilirsiniz.

Bursa çevresinde kooperatif devirlerine bakarken

Bursa ve çevre ilçelerde hem şehir içi konut kooperatifleri hem de kıyı kesimlerinde tatil amaçlı kurulmuş kooperatif siteleri bulunur. Gemlik ya da Orhangazi çevresinde bir kooperatif devri inceliyorsanız, kooperatifin kat mülkiyetine geçip geçmediğini ve ortakların daireleri tapuya tescil ettirip ettirmediğini özellikle sorun. Uzun süredir tamamlanmamış projelerde devralacağınız hakların kapsamını bir avukatla gözden geçirmeniz yerinde olur.

Kooperatif hissenizi devretmek için ilan hazırlarken

Kooperatif ilanında alıcının en çok aradığı şey şeffaflıktır. İlanınızda kooperatifin adını belirtmeden de olsa projenin konumunu, inşaatın aşamasını, kuranın durumunu, ödediğiniz ve kalan tutarı, tahsis edilecek bağımsız bölümün oda sayısı ve brüt alanını açıkça yazın. Kooperatiften alınmış güncel borç dökümünü görüşme sırasında paylaşmaya hazır olun. Şantiyenin ve varsa örnek dairenin güncel fotoğrafları ilanı daha inandırıcı kılar. Hazır olduğunuzda ilan ver sayfasından ilanınızı oluşturabilirsiniz.