Arsa İlanları

Arsa ilanları neyi kapsar?

Arsa kategorisi, üzerinde henüz bina bulunmayan ya da değeri esas olarak toprağından gelen taşınmazların toplandığı üst gruptur. Hukuki anlamda arsa, imar planı içinde kalan ve parselasyonu yapılmış, yapılaşmaya açık toprak parçasıdır; tarla, bağ, bahçe ve zeytinlik ise tapuda tarımsal nitelikle kayıtlı arazilerdir. Acilden'de bu iki ayrı dünya aynı çatı altında, ama farklı alt kategorilerde listelenir. Böylece ev yaptırmak isteyen biriyle meyve bahçesi arayan bir üretici, birbirinin ilanları arasında kaybolmadan doğru listeye ulaşır.

Bir ilanın hangi alt kategoride olduğu yalnız bir etiket değildir; o taşınmazda ne yapabileceğinizi büyük ölçüde belirler. Tapuda cinsi tarla olan bir yere konut yapmak çoğu zaman mümkün değildir, imar planında sanayi alanı olarak ayrılmış bir parselde de konut ruhsatı alınamaz. Bu nedenle ilana bakmadan önce amacınızı netleştirmek, aramanın ilk adımıdır.

Hangi alt kategoriye bakmalısınız?

Kullanım amacınıza göre doğru alt kategoriyi seçmek, gereksiz ilanları baştan eler:

• Konut arsası: Müstakil ev, villa ya da apartman yapılabilecek, imar planında konut alanında kalan parseller.
• Ticari arsa: Mağaza, ofis, otel veya karma kullanımlı bina için ticaret ya da ticaret-konut alanındaki parseller.
• Sanayi arsası: Fabrika, atölye ve depo kurulabilecek, sanayi alanı veya organize sanayi bölgesindeki parseller.
• Tarla: Tahıl, sebze ya da yem bitkisi ekimine uygun, tapuda tarla vasfındaki tarım arazileri.
• Bağ & bahçe: Üzüm bağı, meyve bahçesi ve hobi bahçesi olarak kullanılan araziler.
• Zeytinlik: Zeytin ağaçlarıyla kaplı, kendine özgü koruma kurallarına tabi araziler.

Arsa alımında bilinmesi gereken temel kavramlar

Arsa ilanlarını doğru okumak için birkaç teknik terimi bilmek yeterlidir. Bu terimler imar durum belgesinde yazar ve parselin değerini doğrudan etkiler.

Ada ve parsel

Ada, çevresi yollarla ya da sınırlarla belirlenmiş parsel topluluğudur; parsel ise bu adanın içindeki, tapuda tek başına kayıtlı mülk birimidir. Bir taşınmazın ada ve parsel numarası bilindiğinde konumu, yüzölçümü ve tapu cinsi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün parsel sorgulama hizmetinden ya da e-Devlet üzerinden görülebilir. İlanda ada-parsel bilgisi bulunması, satıcının şeffaf davrandığının da işaretidir.

İmar durumu

İmar durumu, bir parselin imar planındaki kullanım kararını ve yapılaşma koşullarını gösteren belgedir ve ilgili belediyeden alınır. Belgede parselin konut, ticaret, sanayi, yeşil alan ya da kamu alanı gibi hangi fonksiyona ayrıldığı, yapı nizamı ve çekme mesafeleri yer alır. Parsel imar planı dışında kalıyorsa yapılaşma çok daha sınırlı kurallara bağlıdır.

Emsal (KAKS) ve TAKS

Emsal ya da KAKS (Kat Alanları Katsayısı), parsel üzerinde yapılabilecek toplam inşaat alanının parsel alanına oranıdır; kaç metrekare bina yapılabileceğini belirler. TAKS (Taban Alanı Katsayısı) ise yapının zemine oturan izdüşüm alanının parsel alanına oranıdır ve binanın arsada ne kadar yer kaplayacağını gösterir. Aynı büyüklükteki iki parselden emsali yüksek olanda daha fazla inşaat alanı elde edilir; bu fark fiyata da yansır.

Gabari ve yapı nizamı

Gabari, bir yapının ulaşabileceği en yüksek yüksekliği ya da kat adedini ifade eder. Yapı nizamı ise binanın komşu parsellere bitişik mi, ayrık mı yoksa blok halinde mi yapılacağını belirler. Emsal yüksek olsa bile gabari sınırı düşükse bina yatayda genişlemek zorunda kalır; bu nedenle iki değer birlikte değerlendirilmelidir.

Hisseli tapu

Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişiye paylı olarak ait olduğu mülkiyet türüdür. Paylardan biri yabancı birine satıldığında diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı doğar ve satış belirli koşullarda bozulabilir. Hisseli bir arsada yapı ruhsatı almak için genellikle tüm paydaşların onayı gerekir; anlaşma sağlanamazsa ortaklığın giderilmesi yoluna gidilir. Hisse satın almadan önce payınızın arazinin neresine denk geldiğinin tapuda tanımlı olmadığını bilmelisiniz.

Arsa ile tarım arazisi arasındaki farklar

Arsa ile tarım arazisi arasındaki temel fark, yapılaşma hakkı ve tabi oldukları mevzuattır. İmarlı arsada yapılaşma imar planına göre belirlenirken tarla, bağ ve bahçe gibi tarım arazilerinde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu devreye girer. Bu kanun tarım arazilerinin amacı dışında kullanılmasını izne bağlar ve arazinin küçük parçalara bölünmesini sınırlar. Zeytinliklerde ise ayrıca 3573 sayılı Zeytinciliğin Islahı Kanunu uygulanır. Tarım arazisi alırken "ileride imar gelir" beklentisine dayalı bir karar vermek yerine bugünkü yasal durumu esas almak daha sağlıklıdır.

Arsa fiyatını belirleyen etkenler

Arsa değerini belirleyen ana unsur, o parselde neyin ne kadar yapılabileceğidir. Bunun yanında şu etkenler fiyatı belirgin biçimde değiştirir:

• İmar fonksiyonu, emsal, TAKS ve gabari değerleri
• Parselin yola cephesi, şekli ve eğimi
• Elektrik, su, kanalizasyon ve yol gibi altyapının varlığı
• Tapunun müstakil mi hisseli mi olduğu
• Yerleşim alanlarına, ulaşım akslarına ve sahile uzaklık
• Tarım arazilerinde toprak yapısı, sulama imkânı ve mevcut ağaçlar

Acilden'de arazi ve arsa araması

Arsa ilanlarında oda sayısı filtresinin bir anlamı olmadığı için aramayı il, satılık-kiralık seçimi ve en düşük-en yüksek fiyat aralığıyla daraltmak en verimli yoldur. Listeyi en yeni ilanlar, fiyat sırası veya popülerliğe göre dizebilirsiniz. Birkaç parseli kıyaslamak istediğinizde ilanları favorilere ekleyip Karşılaştır ekranında dört taneye kadar ilanı yan yana açın; metrekare birim fiyatı satırı, farklı büyüklükteki arsaları aynı ölçüyle değerlendirmenizi sağlar.

Arazi ilanları konut ilanlarına göre daha seyrek yayına girer. Bu yüzden kriterlerinizi seçip Aramayı kaydet düğmesine basmanız faydalı olur; uygun yeni ilan yayımlandığında bildirim alırsınız. Takip ettiğiniz bir arsanın fiyatı düştüğünde ya da yükseldiğinde de haberdar edilirsiniz. Belirli bir bölgede arazi arıyorsanız Emlak Arıyorum formuyla talebinizi bırakabilirsiniz.

Gemlik ve Bursa çevresinde arazi yapısı

Acilden'de yayımlanan arazi ilanlarının önemli bölümü Gemlik, Orhangazi ve çevresinden gelir. Bu bölgede kıyıya yakın imarlı parseller, yamaçlardaki zeytinlikler ve ova kesimindeki tarım arazileri iç içedir. Bu iç içelik, birbirine çok yakın iki parselin tamamen farklı kurallara tabi olabileceği anlamına gelir; bu nedenle komşu parselin imar durumu sizin parselinizin durumu hakkında fikir vermez, her parsel için ayrı sorgulama yapılmalıdır.

Arsa ilanı verirken hangi bilgileri yazmalısınız?

Alıcıların ilk sorduğu sorular ada-parsel numarası, yüzölçümü, tapu cinsi ve imar durumudur. İlanınızda bu bilgileri, emsal ve gabari değerlerini, hisseli olup olmadığını ve parsele ulaşan yolun durumunu açıkça belirtin. Sınır taşlarını, yola cepheyi ve araziyi farklı açılardan gösteren fotoğraflar ekleyin. Tarım arazilerinde ağaç türü, sulama kaynağı ve toprak yapısı gibi bilgiler alıcının karar vermesini kolaylaştırır. Eksiksiz hazırlanan ilan, yalnızca gerçekten ilgilenen kişilerin sizi aramasını sağlar.