Bina İlanları

Komple bina ilanı neyi kapsar?

Komple bina, bir parsel üzerindeki yapının bütün bağımsız bölümleriyle birlikte tek alıcıya satıldığı ya da tek kiracıya kiralandığı gayrimenkul türüdür. Bir apartmandaki tek daireyi alan kişi kat malikleri arasından biri olurken bina alıcısı yapının tamamında, ortak alanlarda ve arsada söz sahibi olur. Bu nedenle bina ilanları hem konut hem de işyeri ilanlarından ayrı bir başlık altında toplanır.

Bu kategoride farklı kullanım tipleriyle karşılaşırsınız:

• Konut binaları: Dairelerin tamamı konut olarak kullanılan apartmanlar
• Ticari binalar: İş hanları, ofis blokları, mağaza binaları
• Karma binalar: Zemin katı dükkân, üst katları konut ya da büro olan yapılar
• Özel amaçlı yapılar: Yurt, klinik, eğitim kurumu olarak kullanılabilecek binalar

Tek bir bağımsız bölüm arıyorsanız daire veya işyeri kategorileri daha uygun olur. Sıfırdan yapı planlıyorsanız arsa ilanları başlangıç noktanız olabilir.

Bina satın almak hangi amaçlara hizmet eder?

Komple bina genellikle kira geliri elde etmek, bir kurumun kendi kullanımı için tek çatı altında toplanmak ya da yapıyı yenileyip yeniden değerlendirmek amacıyla alınır. Bir aile birden fazla kuşağı aynı binada barındırmak için de bu yolu seçebilir. Kurumsal kullanıcılar için bina kiralamak, dağınık katlar yerine bütünlüklü bir merkez oluşturmanın yoludur.

Hangi amaçla alacağınız, bakacağınız kriterleri de değiştirir. Kira geliri hedefleniyorsa mevcut kiracı yapısı ve doluluk önemlidir; kendi kullanımınız içinse yapının ihtiyacınıza uygun dönüştürülüp dönüştürülemeyeceği ve ruhsat koşulları öne çıkar.

Komple bina kiralayacak kurumlar ise sözleşmede tadilat yetkisini, tabela ve cephe kullanımını, ortak sistemlerin bakım sorumluluğunu ve kiralananın teslim edildiği hâlini ayrıntılı biçimde yazmalıdır. Binayı kendi faaliyetine uygun hâle getirmek için yapılacak yatırımın, sözleşme sona erdiğinde nasıl değerlendirileceği de baştan konuşulmalıdır.

Bina alırken adım adım kontrol listesi

Tapu yapısı: tek tapu mu, bağımsız bölüm tapuları mı?

Bazı binalar tek bir ana gayrimenkul tapusuyla kayıtlıdır; bazılarında ise kat mülkiyeti kurulmuştur ve her daire ya da dükkânın ayrı tapusu vardır. İkinci durumda bütün bağımsız bölümlerin aynı kişiye ait olup olmadığını, hepsinin satışa dahil edilip edilmediğini teker teker doğrulamanız gerekir. Tapu kayıtlarını e-Devlet'ten ya da tapu müdürlüğünden kontrol edin; ipotek, haciz ya da şerh bulunup bulunmadığına bakın. Hisseli mülkiyette paydaşların önalım (şufa) hakkını da hesaba katın.

Ruhsat, iskân ve projeye uygunluk

Binanın yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi (iskân) olup olmadığını öğrenin. Sonradan eklenen çatı katı, kapatılmış balkon veya bodrumda açılmış dükkân gibi projeye aykırı değişiklikler hem iskân hem de ticari ruhsat süreçlerinde sorun çıkarabilir. Onaylı projeyi belediyeden inceleyip mevcut durumla karşılaştırın.

Deprem güvenliği ve yapı sağlığı

Bina alımında en kritik konulardan biri taşıyıcı sistemin durumudur. Yapım yılını, kullanılan beton ve donatı kalitesini, kolon ve kirişlerde hasar olup olmadığını bağımsız bir mühendise inceletin. Binanın riskli yapı tespiti yapılıp yapılmadığını ve kentsel dönüşüm kapsamında olup olmadığını belediyeden sorun. Her bağımsız bölüm için zorunlu deprem sigortası DASK poliçelerinin durumunu da kontrol edin.

Mevcut kiracılar ve sözleşmeler

Kiracılı satın alınan bir binada kira sözleşmeleri genel kural olarak yeni malike karşı da geçerliliğini korur. Bu yüzden her bağımsız bölümün kira sözleşmesini, kira bedelini, depozito durumunu ve varsa ödenmemiş kiraları tek tek görün. Tahliye beklentisiyle bina alacaksanız bunun hukuken mümkün olup olmadığını bir avukatla değerlendirin.

Ortak sistemler ve işletme giderleri

Asansör, kazan dairesi, çatı, su deposu, yangın merdiveni ve elektrik panosu binanın tamamını ilgilendiren sistemlerdir. Asansörün periyodik kontrol durumunu, yangın güvenliği önlemlerini ve çatının son bakım tarihini sorun. Bu kalemlerin yenilenmesi tek dairedeki tadilata göre çok daha büyük bir bütçe gerektirir.

Bina değerini belirleyen başlıca etkenler

Bina değeri yalnız toplam metrekareyle açıklanamaz; konum, yapı kalitesi ve gelir potansiyeli birlikte değerlendirilir:

• Ana caddeye cephe ve zemin katın ticari kullanıma uygunluğu
• Arsanın büyüklüğü ve imar planındaki yapılaşma hakkı
• Yapının yaşı, deprem dayanıklılığı ve bakım geçmişi
• Bağımsız bölüm sayısı, kiracı yapısı ve doluluk
• Otopark, asansör ve erişilebilirlik imkânları

Eski bir binada imar hakkı mevcut yapıdan fazlaysa yıkıp yeniden yapma seçeneği gündeme gelebilir; bu durumda arsa değeri yapı değerinden daha belirleyici olabilir. İmar haklarını belediyeden teyit etmeden bu tür hesaplara dayanmayın.

Acilden'de bina ilanlarını süzmek

Bina ilanlarında ölçek ve bütçe farkı çok büyük olduğu için fiyat filtresi ilk adımdır. Soldaki alandan ili ve satılık ya da kiralık seçeneğini belirleyin, minimum ve maksimum fiyat girerek bütçenizin dışındaki yapıları eleyin. Sonuçları en yeni ilanlardan başlayarak ya da fiyata göre artan veya azalan sırada görebilirsiniz.

Birkaç binayı ciddi biçimde değerlendirdiğinizde Karşılaştır özelliği kullanışlıdır: dört ilana kadar binayı aynı tabloda açıp metrekare birim fiyatlarını ve temel bilgileri yan yana görebilirsiniz. İlgilendiğiniz ilanları favorilere eklerseniz fiyat değiştiğinde bildirim alırsınız; aradığınız ölçüde bina henüz yoksa Aramayı kaydet ile yeni ilanlardan haberdar olun. Belirli bir bölgede, belirli kullanıma uygun bina arıyorsanız Emlak Arıyorum formuyla talebinizi iletebilirsiniz.

Gemlik ve çevresinde bina alırken bölgesel bir not

Gemlik ve Orhangazi gibi ilçelerin merkezlerinde zemin katı ticari, üst katları konut olan karma binalar yaygın bir yapı tipidir. Bu tür binalarda dükkân kiracılarının işyeri açma ve çalışma ruhsatlarının güncel olup olmadığını ve binanın kıyıya yakınsa zemin etüdü bilgilerini sormak, alımdan sonra ortaya çıkabilecek sürprizleri azaltır.

Binanızı ilana koyarken eksiksiz bilgi verin

Bina ilanı veren kişi, alıcının yapacağı incelemeyi kolaylaştırdığı ölçüde ciddi muhataplarla görüşür. İlanınızda şu bilgileri açıkça belirtin:

• Arsa alanı, toplam kapalı alan ve kat adedi
• Bağımsız bölüm sayısı ve her birinin kullanım şekli
• Tapu yapısı, iskân durumu ve yapım yılı
• Kiracılı bölümler ve toplam kira geliri hakkında genel bilgi
• Asansör, otopark ve ısınma sistemi

Dış cephe, giriş, merdiven boşluğu ve örnek bir bağımsız bölümün güncel fotoğraflarını ekleyin. İlanınızı ilan ver sayfasından yayına alabilirsiniz.