Fabrika & İmalathane İlanları

Fabrika ve imalathane nedir, depodan farkı ne?

Fabrika, ham maddenin makineler ve iş gücüyle ürüne dönüştürüldüğü endüstriyel yapıdır; imalathane ise aynı işlevi daha küçük ölçekte, çoğu zaman tek bir üretim hattı veya atölye düzeninde gören işyeridir. Her iki tür de yüksek enerji kapasitesi, dayanıklı zemin ve geniş açıklıklı iç hacim gerektirir. Bu kategoride marangoz atölyesinden metal işleme tesisine, gıda üretim biriminden tekstil imalathanesine kadar farklı ölçeklerde ilanlar bulunur.

Fabrikayı depodan ayıran şey, içeride yapılan işin niteliğidir. Depoda mal yalnız saklanır ve sevk edilir; fabrikada ise ürün üretilir, dolayısıyla makine yükü, atık, gürültü, çalışan sayısı ve iş güvenliği gibi konular devreye girer. Bir yapının depo olarak kullanılmaya uygun olması, aynı yapıda üretim yapılabileceği anlamına gelmez.

Üretim yapısı arayan kimlerdir?

• Kapasite artırmak isteyen üreticiler: Mevcut atölyesi dar gelen, yeni makine yatırımına yer arayan işletmeler.
• Yeni kurulan firmalar: Sıfırdan bina yapmak yerine hazır bir yapıda üretime başlamak isteyenler.
• Taşınmak zorunda kalanlar: Şehir içindeki konut bölgelerinden sanayi alanlarına geçmesi gereken atölyeler.
• Faaliyetini devretmek veya devralmak isteyenler: Makine parkı ve kurulu düzeniyle birlikte üretim birimini el değiştirmek isteyen taraflar.

Fabrika veya imalathane alırken teknik ve hukuki kontroller

İmar durumu ve bulunduğu bölge

Parselin imar planında sanayi kullanımına ayrılmış olması ilk şarttır. Organize sanayi bölgesindeki bir yapı ile dağınık sanayi alanındaki ya da tarım arazisi üzerindeki bir yapı arasında ruhsat, altyapı ve satış koşulları bakımından önemli farklar olabilir. Organize sanayi bölgelerinde satış ve kiralama işlemleri bölge yönetiminin kurallarına da tabidir; bu kuralları ilgili yönetimden öğrenin. İmar durumunu belediyeden, tapu kaydını e-Devlet ya da tapu müdürlüğünden kontrol edin.

Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni

Sonradan eklenen sundurma, ek bina veya asma katlar onaylı projede bulunmayabilir. Yapı kullanma izin belgesindeki alan ile yerinde gördüğünüz kapalı alanı karşılaştırın. Kaçak eklentiler, işyeri açma ve çalışma ruhsatı ile sigorta işlemlerinde sorun çıkarabilir.

Enerji ve altyapı kapasitesi

• Bağlı elektrik gücü, trafo olup olmadığı ve artırım imkânı
• Doğalgaz bağlantısı ve basınçlı hava tesisatı
• Atık su bağlantısı ve arıtma gerekliliği
• Yangın algılama, söndürme sistemleri ve kaçış yolları

Yapısal özellikler

Tavan yüksekliği, kolon aralıkları, zemin betonunun taşıma kapasitesi ve tavan vinci için uygun kirişler, kurulacak makinelere göre değerlendirilmelidir. Ağır pres veya tezgâh kuracaksanız zemin için bir inşaat mühendisinden görüş almak, sonradan güçlendirme masrafının önüne geçer. Çatının durumu, gün ışığı alan aydınlatma bantları ve havalandırma menfezleri de çalışma koşullarını doğrudan etkiler; eski yapılarda çatı kaplamasının malzemesini ve son yenilenme durumunu ilan sahibine sorun. Tır yanaşma alanı, rampa ve büyük araç manevrası için avlu genişliği de lojistik açısından kritiktir.

Çevre ve iş güvenliği izinleri

Bazı üretim faaliyetleri çevre mevzuatı kapsamında ek izin veya değerlendirme gerektirebilir. Faaliyetinizin hangi izinlere tabi olduğunu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden ve belediyeden öğrenin; önceki işletmecinin izinlerinin size geçeceğini varsaymayın.

Kiralık ve devren imalathane koşulları

Kiralık fabrikada sözleşmeye makine montajı için yapılacak delme, sabitleme ve elektrik tesisatı değişikliklerinin kimin onayıyla yapılacağı, çıkışta bu eklemelerin sökülüp sökülmeyeceği açıkça yazılmalıdır. Trafo, kompresör veya vinç gibi bina ile birlikte kiralanan ekipmanların bakım sorumluluğu da sözleşmede belirtilmelidir.

Devren imalathane ilanlarında devredilen şey genellikle makine parkı, kurulu üretim düzeni ve bazen müşteri portföyüdür. Bu durumda makinelerin mülkiyet belgeleri ve faturaları, üzerlerinde rehin veya finansal kiralama kaydı olup olmadığı, işletmenin vergi ve SGK yükümlülükleri ile çalışanların durumu ayrıca incelenmelidir. Böyle bir devirde mali müşavir ve avukat desteği almak yerinde olur.

Üretim yapısının değerini belirleyen faktörler

Fabrika bedeli yalnız metrekareyle ölçülmez; yapının üretime ne kadar hazır olduğu belirleyicidir.

• Sanayi imarı ve organize bölge içinde olup olmadığı
• Kapalı alan, açık alan ve avlu oranı
• Mevcut elektrik gücü ve altyapı yatırımlarının durumu
• Otoyol, liman veya demiryoluna ulaşım kolaylığı
• Yapı kullanma izninin ve projenin mevcut durumla uyumu

Acilden'de imalathane ilanlarını daraltmak

Üretim yapısı ararken sol paneldeki il seçimiyle başlayın, satılık ya da kiralık tercihini yapın ve bütçenize göre en düşük ve en yüksek fiyatı girin. Bu kategoride oda sayısı filtresi işlevsizdir; asıl ayrım ilan açıklamasındaki kapalı alan, elektrik gücü ve imar bilgisinden yapılır. Sonuçları en yeni ilana göre sıralamak, yeni yayına giren tesisleri kaçırmamanızı sağlar.

Birkaç tesisi teknik açıdan tartıyorsanız favorilere ekleyip Karşılaştır ekranında dört ilana kadar yan yana görün; metrekare birim fiyatı aynı satırda listelenir. Belirli bir ilde üretim yeri bekliyorsanız Aramayı kaydet ile kriterlerinizi saklayın, uygun ilan yayına girince bildirim alın. Favorideki tesisin fiyatı değiştiğinde de bildirim gelir. Aradığınız kapalı alanı, elektrik gücünü ve bölgeyi tarif eden bir talep bırakmak için Emlak Arıyorum formunu kullanabilirsiniz; ilan sahipleri ve emlakçılar ihtiyacınızı bu şekilde görebilir. Kendi tesisinizi inşa etmeyi düşünüyorsanız sanayi arsası ilanlarına, yalnız stok alanına ihtiyacınız varsa depo ve antrepo ilanlarına göz atın.

Bursa sanayisi ve Gemlik'in konumu

Bursa, otomotiv yan sanayi, tekstil ve makine gibi farklı üretim kollarının bulunduğu bir sanayi şehridir; Gemlik ise limanı sayesinde ithalat ve ihracat bağlantısı arayan üreticilerin ilgisini çeken bir ilçedir. Bu bölgede tesis değerlendirirken limana ve ana yollara erişimin yanında, yapının organize bölge içinde mi yoksa dışında mı olduğunu ve buna bağlı ruhsat koşullarını özellikle sorun.

İmalathane ilanında bulunması gereken teknik bilgiler

Fabrikanızı ilan ver sayfasından yayınlarken kapalı ve açık alanı, tavan yüksekliğini, bağlı elektrik gücünü, vinç ve rampa durumunu, imar ile yapı kullanma izni bilgisini yazın. Devren ilanlarda devre dahil makineleri tek tek listeleyin. Fotoğraflarda üretim alanının yanında avluyu, yükleme noktasını ve elektrik panosunu da gösterin; ciddi alıcılar bu bilgileri ilk görüşmede sorar.