Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Ev alırken bu farkı bilmeyen pişman oluyor

Beğendiğiniz dairenin tapusunu incelerken “kat irtifakı” ifadesini gördünüz ve bunun sorun olup olmadığını merak ediyorsunuz. Bu kafa karışıklığı çok yaygın. İki kavram birbirine benzese de binanın hangi aşamada olduğunu ve sizi hangi işlemlerin beklediğini gösterir.

Bu yazıda iki tapu türünü sade bir dille karşılaştırıyor, satın almadan önce sormanız gereken soruları sıralıyoruz.

Kat irtifakı nedir?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış ya da yapı kullanma izni (iskan) alınmamış bir binada, ileride oluşacak bağımsız bölümler için arsa payına bağlı olarak kurulan haktır. Kısacası proje aşamasındaki bir dairenin tapudaki karşılığıdır.

• Bina onaylı mimari projeye göre yapılmakta ya da yapılmış ama iskanı henüz alınmamış olabilir.
• Tapuda arsa payınız ve hangi bağımsız bölüme karşılık geldiği yazar.
• Ayrıntılı tanım için sözlükteki kat irtifakı maddesine göz atabilirsiniz.

Kat mülkiyeti nedir?

Kat mülkiyeti, yapı kullanma izni alınmış ve tamamlanmış bir binadaki bağımsız bölüm üzerinde kurulan tam mülkiyet hakkıdır. Bina projesine uygun bitirilmiş, iskan alınmış ve tapuda cins değişikliği yapılmıştır.

• Daireniz artık hukuken tamamlanmış bir bağımsız bölümdür.
• Abonelikler, kredi ve sigorta işlemleri genelde daha kolay yürür.
• Kavramın ayrıntısı için kat mülkiyeti maddesine bakabilirsiniz.

Pratikte fark nerede ortaya çıkar?

Kat irtifaklı bir daire almak tek başına yanlış değildir; yeni binaların çoğu bu aşamadan geçer. Ancak bazı işlemlerde farkı hissedersiniz.

• Konut kredisi: Bankalar iskan durumuna göre farklı koşullar uygulayabilir. Krediyle alacaksanız bankanıza önceden danışın.
• Abonelikler: Elektrik, su ve doğalgaz için iskan belgesi istenebilir.
• Projeye aykırılık: Binada projeye uymayan eklemeler varsa iskan alınması gecikebilir.
• Satış kolaylığı: İleride satarken alıcılar kat mülkiyetli daireleri daha rahat değerlendirebilir.

Kat irtifaklı daire alırken kontrol listesi

1. Tapu kaydında ipotek, haciz ya da şerh olup olmadığını öğrenin.
2. Onaylı mimari projeyi belediyeden inceleyin ve dairenin projeye uygun olup olmadığına bakın.
3. Binanın iskan başvurusu yapılıp yapılmadığını, eksik bir iş olup olmadığını sorun.
4. Müteahhitle yapılan sözleşmede iskan sorumluluğunun kimde olduğunu netleştirin.
5. Ortak alanların (otopark, sığınak, bahçe) projede nasıl gösterildiğini kontrol edin.

Örneğin 3+1 bir dairede balkonun kapatılmış ya da bir odanın projeden farklı bölünmüş olması, ileride iskan sürecinde sorun çıkarabilir. Bu yüzden yerinde gördüğünüz daireyi projeyle karşılaştırmak önemlidir.

Kat mülkiyetli daire alırken de dikkat

Kat mülkiyeti daha güvenli bir aşamayı gösterse de her şeyin yolunda olduğu anlamına gelmez.

• Yönetim planını ve aidat borcu olup olmadığını öğrenin.
• İskan sonrası yapılmış kaçak eklemeler olup olmadığına bakın.
• Tapu kaydındaki beyanlar bölümünü mutlaka okuyun.

Sık sorulan sorular

Kat irtifaklı daire satılabilir mi?

Evet. Kat irtifakı tapusu da devredilebilir bir haktır ve tapuda satışı yapılabilir. Alıcı olarak sizin dikkat etmeniz gereken nokta, binanın iskan alma sürecinin nerede olduğu ve bu sürecin kimin sorumluluğunda bulunduğudur.

Kat irtifakı kat mülkiyetine nasıl dönüşür?

Bina projeye uygun tamamlandıktan sonra belediyeden yapı kullanma izni alınır. Ardından Tapu Müdürlüğünde cins değişikliği işlemi yapılarak kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir. Bu işlem genelde müteahhit ya da kat malikleri tarafından yürütülür; masraf ve belgeler için Tapu Müdürlüğüne danışmak en sağlıklısıdır.

Eski bir binada hâlâ kat irtifakı olabilir mi?

Olabilir. Bazı binalar yıllar önce tamamlandığı halde çeşitli nedenlerle iskan almamış olabilir. Bu durumda binada projeye aykırı bir kısım olup olmadığını, eksik bir belge bulunup bulunmadığını belediyenin imar biriminden öğrenmeniz gerekir. Yıllardır iskansız kalmış bir binada sorunun kaynağını bilmek, daireyi alıp almama kararınızı doğrudan etkiler.

İlan sahibine ne sormalıyım?

Görüşmede tapunun türünü, iskan başvurusunun yapılıp yapılmadığını ve binada bilinen bir projeye aykırılık olup olmadığını doğrudan sorun. Net cevap alamıyorsanız tapu kaydını birlikte incelemeyi teklif edin.

Kısaca

• Kat irtifakı, iskanı alınmamış binadaki dairenin tapusudur.
• Kat mülkiyeti, iskanı alınmış ve tamamlanmış bağımsız bölümün tapusudur.
• Kat irtifaklı daire almak mümkündür ama iskan sürecini sorgulamak gerekir.
• Her iki durumda da tapu kaydını, projeyi ve borçları kontrol edin.

Bütçenize ve beklentinize uygun daireleri görmek için satılık daire ilanlarına göz atabilir, tapu türünü ilan sahibine sorarak kararınızı daha bilinçli verebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için Tapu Müdürlüğü, belediyenin imar birimi veya bir avukattan destek alın.