Projeden ev alırken sözleşmede mutlaka olması gereken maddeler

Projeden ev almak, henüz ortada olmayan bir evi satın almak demektir. Maket, görsel ve broşürler ne kadar etkileyici olursa olsun, haklarınızı koruyan şey imzaladığınız sözleşmedir. Projeden ev alma sürecinde yaşanan sorunların büyük kısmı, sözleşmede eksik ya da muğlak bırakılan maddelerden kaynaklanır.

Bu yazıda projeden konut alırken sözleşmede mutlaka bulunması gereken başlıkları anlatıyoruz. Önceden ödemeli konut satışına ilişkin özel düzenlemeler de bulunduğundan, sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata inceletmenizi öneririz.

1. Taşınmazın net tanımı

• Proje adı, ada, parsel ve blok bilgisi
• Bağımsız bölüm numarası, kat ve cephe
• Brüt ve net metrekare ayrı ayrı
• Oda sayısı ve kullanım alanlarının dağılımı
• Varsa eklenti (depo, otopark, bahçe kullanımı) bilgisi

Metrekare tanımı özellikle önemlidir. Teslimde metrekare farkı çıkarsa ne olacağını da sözleşmeye yazdırın. Brüt ve net farkı için sözlükteki net metrekare maddesine bakabilirsiniz.

2. Toplam bedel ve ödeme planı

• Toplam satış bedeli ve bu bedele neyin dahil olduğu
• Peşinat ve taksitlerin tutarı, vadesi ve ödeme yöntemi
• Ödemelerin hangi hesaba yapılacağı
• Gecikmeli ödeme halinde uygulanacak koşullar
• KDV ve diğer vergilerin kime ait olduğu

3. Teslim tarihi ve gecikme

Projeden alımda en sık yaşanan sorun teslim gecikmesidir.

• Kesin bir teslim tarihi yazılmalı; “yaklaşık”, “öngörülen” gibi ifadelerden kaçının.
• Gecikme halinde satıcının ödeyeceği tazminat veya kira bedeli açıkça belirtilmeli.
• Mücbir sebep tanımı dar ve net olmalı; her gecikmenin mücbir sebep sayılmasına izin vermeyin.
• Belirli bir gecikmeden sonra sözleşmeden dönme hakkınız tanımlanmalı.

4. Yapı ve malzeme özellikleri

Satış ofisindeki örnek daire ile teslim edilen daire arasında fark olmaması için malzeme listesi sözleşmenin eki olmalıdır.

• Zemin kaplamaları, mutfak ve banyo malzemeleri, kapı ve pencere türleri
• Isıtma sistemi ve yalıtım özellikleri
• Ortak alanlar ve sosyal tesisler (havuz, otopark, oyun alanı gibi)
• Marka yazılıysa “veya muadili” ifadesinin sınırları

5. Tapu, iskan ve yasal belgeler

• Projenin yapı ruhsatı tarihi ve numarası
• Arsanın mülkiyet durumu; arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi varsa bunun durumu
• Tapunun ne zaman ve hangi aşamada devredileceği (kat irtifaklı mı, kat mülkiyetli mi)
• Yapı kullanma izninin (iskan) kimin sorumluluğunda ve ne zaman alınacağı
• Taşınmaz üzerinde ipotek varsa, bunun ne zaman kaldırılacağı

6. Ayıp ve garanti

• Teslimden sonra ortaya çıkan ayıplar için satıcının sorumluluğu
• Bildirim süresi ve onarım taahhüdü
• Ortak alanlardaki eksiklerin kimin tarafından giderileceği

7. Cayma ve fesih

Önceden ödemeli konut satışlarında tüketiciye tanınan cayma hakkı ve sözleşmeyi sona erdirme koşulları, ilgili mevzuatta düzenlenmiştir. Bu hakların sözleşmede açıkça yer alıp almadığını ve satıcının fesih durumunda ödemeleri nasıl iade edeceğini kontrol edin.

İmzalamadan önce yapılacak kontroller

1. Satıcı firmanın daha önce teslim ettiği projeleri ziyaret edin, oturanlarla konuşun.
2. Tapu kaydını ve imar durumunu kendiniz kontrol edin.
3. Sözleşmeyi noterde imzalamanın gerekip gerekmediğini sorun.
4. Sözleşmenin bir kopyasını ve tüm eklerini mutlaka alın.
5. Sözlü verilen sözleri yazıya geçirmeden imza atmayın.

Örneğin satış temsilcisi “otopark her daireye bir tane” dediyse, bunun sözleşmede veya ekinde yazılı olduğundan emin olun. Aynı şekilde broşürde gösterilen peyzaj, havuz veya sosyal alanların da sözleşmede taahhüt edilip edilmediğine bakın; broşürler genellikle bağlayıcı olmadığını belirten küçük notlar içerir.

Teslim günü yapılacaklar

Sözleşme ne kadar iyi olursa olsun, teslim günü dikkatli olmak gerekir. Anahtarı almadan önce daireyi sözleşmedeki malzeme listesiyle karşılaştırarak gezin. Eksik veya kusurlu gördüğünüz her şeyi bir teslim tutanağına yazdırın ve satıcıya imzalatın. Metrekareyi kabaca kontrol edin, pencerelerin, kapıların ve tesisatın çalıştığından emin olun. Tutanağa yazılmayan eksikleri sonradan ispat etmek zorlaşabilir.

Kısaca

• Taşınmazı ada, parsel, bağımsız bölüm ve metrekareyle net tanımlatın.
• Teslim tarihi kesin, gecikme tazminatı açık olsun.
• Malzeme listesi sözleşmenin eki olmalı.
• Tapu, iskan ve ipotek durumunu yazılı hale getirin.
• İmzalamadan önce bir avukata inceletin.

Satın alma maliyetlerini önceden görmek için tapu harcı hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Projeden ev alma deneyimlerini forumda paylaşan kullanıcılardan da faydalı bilgiler edinebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için bir avukat veya Tapu Müdürlüğünden destek alın.