Komple bina satışı: değer, kiracılar ve doğru alıcıya ulaşmak

Komple bina satışı, tek bir daireyi satmaktan farklı olarak yatırım hesabı, kiracı ilişkileri, yapının teknik durumu ve imar potansiyelinin birlikte değerlendirildiği bir süreçtir. Bu rehberde bina satmak isteyenlerin karşılaştığı başlıca soruları ele aldık.

Bina satmak istiyorum: önce neyi netleştirmeliyim?

Bina satışına başlamadan önce üç konuyu netleştirmek gerekir. Birincisi tapu yapısıdır: binanın tamamı tek tapuda mı, yoksa her bağımsız bölüm için ayrı kat mülkiyeti tapusu mu var? Ayrı tapular, binayı ileride daire daire satmayı da mümkün kıldığı için alıcı açısından esneklik sağlar.

İkincisi kullanım durumudur: bina boş mu, kiracılı mı, kısmen işyeri kısmen konut mu? Üçüncüsü yapının teknik durumudur: yapım yılı, ruhsat ve iskân, deprem dayanıklılığına dair bilgiler. Bu üç başlık, binanın hangi alıcıya, hangi fiyatla ve hangi yolla satılacağını belirler.

Bina değeri nasıl belirlenir?

Komple bina için değer genellikle birden fazla yöntemin birlikte kullanılmasıyla bulunur:

• Emsal karşılaştırması: bölgede satılan benzer binalar ve tek tek daire fiyatlarının toplamı.
• Gelir yaklaşımı: mevcut ve piyasaya uygun kira gelirinin yatırımcı açısından ne kadar sürede geri döndüğü.
• Arsa ve imar değeri: özellikle eski binalarda arsanın emsal hakkı, kentsel dönüşüm ya da yeniden yapım potansiyeli.
• Yapı durumu: taşıyıcı sistem, tesisat, çatı, asansör ve cephe için gereken yatırım.
• Konum ve zemin kat kullanımı: cadde cepheli dükkânlar, otopark ve toplu taşımaya yakınlık.

Eski bir binada değerin büyük bölümü arsadan, yeni ve kiracılı bir binada ise gelirden gelebilir. Bu ayrımı doğru yapmak, gerçekçi bir fiyat aralığı belirlemenin temelidir.

Kiracılı bina nasıl satılır?

Kiracılı bina satışı sık görülür ve yatırımcı alıcı için çoğu zaman bir avantajdır; çünkü alım günü itibarıyla gelir başlar. Bunun için kira düzeninin şeffaf olması gerekir:

• Her bağımsız bölüm için kira sözleşmesi, başlangıç tarihi ve güncel kira bedelini gösteren bir tablo hazırlayın.
• Depozito, kira artış koşulları ve kiracıyla yaşanan uyuşmazlık varsa bunları açıkça belirtin.
• Kiracıların gezmelerden önce bilgilendirilmesi ve randevuların onların düzenine göre yapılması, hem ilişkiyi hem satışı korur.

Mülkiyet değiştiğinde mevcut kira sözleşmelerinin durumu ve tahliye konuları kendi kuralına tabidir; alıcıya bu konuda söz vermeden önce bir avukattan görüş alın.

Açık ilan mı, kapalı portföy mü?

Komple bina satışında kapalı portföy usulü çoğu zaman öne çıkar. Kiracıların tedirgin olmaması, ticari kiracıların işlerinin etkilenmemesi ve yatırımcı alıcıyla gizli bir müzakere yürütülmesi için ilan yayınlamadan, yalnızca uygun yatırımcılara birebir sunum yapmak daha sağlıklıdır. Bu yolda da yazılı yetki verirsiniz.

Açık ilan sistemi ise boş bir binayı, geniş bir alıcı kitlesine hitap eden orta ölçekli bir apartmanı ya da dönüşüm potansiyeli yüksek bir yapıyı satarken etkili olabilir. Yazılı yetki ve e-Devlet EİDS onayıyla ilan fiyat ve fotoğraflarla yayınlanır.

Bina satışı için gerekli belgeler

• Tapu ya da bağımsız bölüm tapuları, şerh, ipotek ve haciz kontrolü
• Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni (iskân) ve onaylı mimari proje
• İmar durumu belgesi
• Varsa deprem dayanıklılığına ilişkin rapor ya da risk tespiti
• Kira sözleşmeleri ve kira tablosu
• Yönetim planı, asansör ve yangın güvenliği gibi periyodik kontrol kayıtları
• DASK poliçeleri, emlak vergisi ve aidat borcu olmadığına dair kayıtlar

Yatırımcı alıcı, teklif vermeden önce bu belgeleri incelemek ister. Dosyanın hazır olması, inceleme süresini kısaltır ve ciddi teklif alma ihtimalini artırır.

Bina nasıl satılır? Adım adım

1. Ücretsiz değer tespiti: danışmanımız binayı, kira düzenini ve imar durumunu inceler.
2. Satış stratejisi: binanın tamamen mi yoksa bağımsız bölümler halinde mi satılacağı değerlendirilir.
3. Yazılı yetki: satış yolu, fiyat aralığı ve süre belirlenir.
4. Yatırım dosyası: fotoğraflar, kira tablosu, teknik bilgiler ve imar özeti hazırlanır.
5. Alıcı eşleştirme: yatırımcı, müteahhit ya da kurumsal alıcılarla görüşmeler yapılır.
6. İnceleme, teklif ve tapu: alıcının teknik ve hukuki incelemesi sonrasında sözleşme ve devir gerçekleşir.

Satılık bina arayan alıcı kim?

Komple bina alıcıları farklı amaçlarla hareket eder ve tanıtımı bu amaca göre kurmak gerekir. Kira geliri arayan yatırımcı için kira tablosu ve giderler; müteahhit ya da geliştirici için imar durumu, emsal ve dönüşüm potansiyeli; kendi kullanımı için alan şirketler için ise konum, otopark ve ofis ya da yurt gibi kullanımlara uygunluk öne çıkar.

Hangi alıcı profiline hitap edildiği, fiyat beklentisini de etkiler. Gelir odaklı bir yatırımcı ile arsa değerini hesaplayan bir geliştiricinin aynı binaya biçtiği değer farklı olabilir. Değer tespiti sırasında bu senaryoları birlikte değerlendiririz.

Bina satmak için en iyi zaman ve masraflar

Bina satışında mevsimden çok binanın durumu belirleyicidir. Kira sözleşmelerinin güncel ve piyasaya uygun olduğu, yapının bakımlı olduğu, imar ya da kentsel dönüşüm sürecinin netleştiği dönemler satış için daha uygundur. Bölgede yeni ulaşım, ticaret ya da dönüşüm projeleri gündemdeyse bu da alıcı ilgisini etkileyebilir.

Tapu harcı genellikle alıcı ve satıcı arasında paylaşılır. Değer artış kazancı vergisi edinme tarihine ve süresine göre değişir ve kurallar son yıllarda değişti. Binayı şirket olarak ya da ticari faaliyet kapsamında satıyorsanız KDV gibi farklı vergiler de gündeme gelebilir. Satış öncesinde mali müşavir ve avukatla birlikte plan yapmanızı öneririz.

Sık sorulan sorular

Bina bilgilerinizi ekleyin → Evim ne eder?