Evinizi satmak: konut türüne göre doğru yol ve doğru fiyat

Daire, müstakil ev, villa, yazlık ya da kooperatif hissesi; her konut türünün alıcısı, fiyatı belirleyen etkenleri ve satış süreci farklıdır. Bu sayfada ev satmak isteyenler için genel yol haritasını, alt sayfalarda ise her türe özel rehberleri bulabilirsiniz.

Evimi satmak istiyorum: hangi konut türüne giriyor?

Satış hazırlığına başlamadan önce evinizin hangi türe girdiğini belirlemek, doğru alıcıya ve doğru fiyata ulaşmanın ilk adımıdır. Konut kategorisindeki başlıca türler ve öne çıkan farkları:

• Daire ve rezidans: en geniş alıcı kitlesi; kat, cephe, site olanakları ve aidat belirleyicidir.
• Müstakil ev ve villa: arsa payı, bahçe, yapı kalitesi ve mahremiyet öne çıkar.
• Yazlık: denize mesafe ve sezon zamanlaması çok önemlidir.
• Yalı ve yalı dairesi: dar ama seçici alıcı; tescil ve kıyı kuralları devreye girer.
• Kooperatif: tapu verilmeden önce çoğu zaman hisse ve üyelik devri satılır.
• Devremülk: yılın belirli döneminde kullanım hakkı satılır; ikinci el piyasası dardır.
• Komple bina: yatırım ve kira geliri hesabı ön plandadır.

Ev nasıl satılır? Adım adım

1. Başvuru: mülkünüzün türünü seçip kısa bilgileri bırakırsınız.
2. Danışman araması: danışmanımız sizi arar, satış amacınızı ve takviminizi dinler.
3. Ücretsiz değer tespiti: evinizi yerinde inceler, bölgedeki benzer satılık ve satılmış evlerle karşılaştırır.
4. Yazılı yetki: satış yolu, fiyat ve süre yazılı olarak belirlenir.
5. Hazırlık ve tanıtım: küçük onarımlar, düzen, profesyonel fotoğraf ve doğru açıklama.
6. Gezme, teklif ve pazarlık: ciddi alıcılarla randevulu görüşmeler.
7. Tapu: borç ve şerh kontrolleri sonrası devir.

Önce hızlı bir fikir edinmek isterseniz "Evim ne eder?" sayfasından ön değer alabilir, ardından ayrıntılı değer tespiti için başvurabilirsiniz.

Evimin fiyatı nasıl belirlenir?

Ev fiyatını belirlemenin en sağlıklı yolu, aynı bölgede benzer özelliklere sahip evlerin gerçekleşmiş satış fiyatlarına bakmaktır. İlandaki fiyatlar, satıcının beklentisini gösterir; her zaman satış fiyatı değildir. Fiyatı etkileyen ortak etkenler:

• Konum, ulaşım, okul ve günlük ihtiyaç noktalarına yakınlık
• Metrekare, oda sayısı, kat ve cephe
• Bina yaşı, yapı kalitesi, deprem dayanıklılığına dair bilgiler
• İskân, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı gibi tapu durumu
• Site olanakları, otopark ve aidat düzeyi
• Evin bakımı ve hemen oturulabilir olup olmadığı

Başlangıç fiyatını gereğinden yüksek koymak, ilanın uzun süre beklemesine ve sonunda daha büyük indirim yapılmasına yol açabilir.

Açık ilan mı, kapalı portföy mü?

Açık ilan sistemi, yazılı yetki ve e-Devlet EİDS onayıyla ilanınızın fiyat ve fotoğraflarla yayınlanmasıdır. Daire, yazlık ve devremülk gibi geniş ya da dağınık alıcı kitlesine hitap eden konutlarda çoğu zaman iyi sonuç verir.

Kapalı portföy usulünde de yazılı yetki verirsiniz, ancak ilan yayınlanmaz; eviniz yalnızca talebi uyan alıcılara birebir sunulur. Yalı, lüks villa, kiracılı bina ya da komşuların ve çevrenin satışı bilmesini istemediğiniz durumlarda daha uygun olabilir. Hangi yolun sizin için doğru olduğunu değer tespiti sırasında birlikte değerlendiririz.

Ev satarken hangi belgeler gerekir?

• Tapu ve güncel tapu kaydı (şerh, ipotek, haciz kontrolü)
• Kimlik ve gerekirse vekâletname
• Varsa yapı kullanma izni (iskân)
• DASK poliçesi
• Emlak vergisi borcu olmadığına dair kayıt
• Site ya da apartman yönetiminden aidat borcu olmadığına dair yazı
• Kiracılı satışta kira sözleşmesi

Bazı türler ek belge ister: kooperatifte üyelik ve hesap dökümü, yalıda tescil yazışmaları, devremülkte dönem kaydı gibi. Türünüze özel rehberde bu belgeleri ayrıntılı bulabilirsiniz.

Ev satmak için en iyi zaman ne zaman?

Konut piyasasında alıcı hareketliliği genellikle ilkbahar ve yaz başında artar; aileler okul dönemi başlamadan taşınmak ister. Yazlık ve devremülkte sezon öncesi, kooperatifte inşaat ve kura aşamaları, bina satışında ise kira ve imar durumu zamanlamayı belirler.

Bununla birlikte en doğru zaman çoğu zaman sizin ihtiyacınıza bağlıdır. Acele satış gereken durumlarda gerçekçi fiyat ve hızlı hazırlık; acelesi olmayan durumlarda ise doğru dönemi beklemek daha iyi sonuç verebilir.

Evimi satışa nasıl hazırlamalıyım?

Alıcıların çoğu ilk kararını fotoğraflara bakarak verir. Bu yüzden satışa çıkmadan önce evi sade, aydınlık ve bakımlı göstermek, hem daha çok gezme talebi hem de daha az pazarlık anlamına gelir.

• Damlayan musluk, kırık kulp, kabaran boya gibi küçük kusurları giderin.
• Fazla eşyayı kaldırın; odaların gerçek büyüklüğü görünsün.
• Fotoğrafları gün ışığında, tüm ışıklar açıkken çektirin.
• Balkon, bahçe ve giriş gibi ilk görülen alanlara özen gösterin.

Büyük tadilat ise her zaman kendini geri ödemez; hangi işin değere katkı sağlayacağını değer tespiti sırasında danışmanınızla konuşun.

Ev satarken masraflar ve vergi

Tapu harcı genellikle alıcı ve satıcı arasında paylaşılır; güncel oran ve hesaplama esası için tapu müdürlüğünden bilgi alın. Satış öncesinde emlak vergisi ve aidat borcunuzun bulunmaması gerekir; varsa ipotek kapatma işlemleri de takvime eklenmelidir.

Değer artış kazancı vergisi; evi ne zaman ve nasıl edindiğinize, ne kadar süredir elinizde tuttuğunuza göre değişir ve kurallar son yıllarda değişti. Mirasla gelen ya da birden fazla konutunuz varsa durum farklılaşabilir. Bu nedenle satış öncesinde bir mali müşavirle görüşmenizi öneririz.

Sık sorulan sorular

Mülkünüzü ekleyin → Evim ne eder?