İskânsız ev almak: kredi, sigorta ve satışta karşınıza çıkacaklar
Aynı mahallede benzer büyüklükteki iki daireden biri diğerine göre belirgin şekilde daha uygun fiyatlı. Ev sahibine sorduğunuzda cevap geliyor: Binanın iskânı yok ama bu sorun değil, herkes oturuyor. Gerçekten sorun değil mi? Cevap, sizin bu evle neyi amaçladığınıza ve hangi riskleri göze alabileceğinize bağlı.
Bu yazıda iskânın ne olduğunu, iskânsız bir ev alırken kredi, sigorta, abonelik ve ileride satış aşamasında karşılaşabileceğiniz durumları anlatıyoruz. Amacımız korkutmak değil, kararınızı bilerek vermenizi sağlamak.
İskân nedir?
İskân, halk arasında yapı kullanma izni için kullanılan addır. Bir binanın onaylı projesine ve ilgili mevzuata uygun olarak tamamlandığını ve kullanılabileceğini gösteren resmi belgedir. Belge, inşaat tamamlandıktan sonra ilgili belediye ya da kurum tarafından verilir. Ayrıntılı tanım için sözlükteki iskân maddesine bakabilirsiniz.
Bir bina neden iskânsız kalır?
- Bina onaylı projeye aykırı inşa edilmiş olabilir; ek kat, kapatılmış balkon ya da projede olmayan bölümler gibi.
- İnşaat tamamlanmış ama müteahhit iskân başvurusunu yapmamış ya da süreci tamamlamamış olabilir.
- Binada ortak alanlar, otopark ya da sığınak gibi eksikler bulunabilir.
- Belgeler, harçlar ya da prosedürel eksikler nedeniyle süreç yarım kalmış olabilir.
Sebep önemlidir; çünkü bazı eksikler kolayca giderilebilirken, projeye aykırılık gibi durumların çözümü çok daha zor olabilir.
Kredi açısından
Bankalar konut kredisi verirken teminat olarak evin değerine ve hukuki durumuna bakar. İskânı olmayan evlerde bankalar kredi vermeyebilir, kredi tutarını sınırlayabilir ya da ek belge isteyebilir. Uygulama bankadan bankaya ve dönemden döneme değişebilir.
Kredi kullanmayı planlıyorsanız teklif vermeden önce bankanıza evin iskân durumunu açıkça söyleyin ve kredi kullanıp kullanamayacağınızı öğrenin. Taksiti önceden görmek için kredi hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz; ama önce kredinin mümkün olup olmadığını netleştirin.
Sigorta açısından
Zorunlu deprem sigortası, yani DASK, binanın durumuna göre farklı şekilde değerlendirilebilir. Bazı durumlarda iskânsız ya da kaçak bölümler içeren yapılar için poliçe yaptırmak zorlaşabilir veya teminat kapsamı etkilenebilir. Konu hakkında temel bilgi için sözlükteki DASK maddesine bakın ve kendi durumunuzu bir sigorta acentesine danışın.
İsteğe bağlı konut sigortalarında da benzer sorular gündeme gelebilir. Poliçe yaptırırken binanın iskân durumunu doğru beyan etmek önemlidir; yanlış beyan, hasar anında sorun yaşamanıza yol açabilir.
Abonelik ve günlük hayat
Su, elektrik ve doğalgaz aboneliklerinde iskân belgesi istenebilir. Birçok iskânsız binada abonelikler geçmişte farklı yollarla açılmış olabilir; ancak yeni malik olarak kendi adınıza abonelik açarken belge istenip istenmeyeceğini önceden ilgili kurumlara sorun. Ayrıca iskânsız binalarda kat mülkiyetine geçilememiş olabilir; bu da tapunuzun türünü ve yönetim düzenini etkiler.
Satış aşamasında
Bugün iskânsız bir ev alıyorsanız, yarın satarken de aynı soruyla karşılaşacağınızı unutmayın.
- Kredi kullanamayan alıcılar nedeniyle alıcı kitleniz daralabilir.
- Alıcılar bu durumu pazarlıkta bir indirim gerekçesi olarak kullanabilir.
- Satış süreci uzayabilir.
Yapı kayıt belgesi nedir?
Geçmişte yürürlüğe giren imar barışı düzenlemesiyle bazı yapılar için yapı kayıt belgesi alınmıştır. Bu belge, yapının kayıt altına alındığını gösterir ama iskân ile aynı şey değildir ve her sorunu çözmez. Binada böyle bir belge varsa ne anlama geldiğini sözlükteki yapı kayıt belgesi maddesinden okuyun ve belediyeye danışın.
İskânsız ev alacaksanız kontrol listesi
- İskânın neden alınmadığını belediyenin imar biriminden öğrenin.
- Eksikliğin giderilip giderilemeyeceğini ve maliyetini sorun.
- Bankanızdan kredi uygunluğunu teyit edin.
- Sigorta acentesinden DASK ve konut sigortası durumunu öğrenin.
- Tapu kaydını, tapunun türünü ve varsa şerhleri inceleyin.
- Fiyatı, bu riskleri ve ileride satış zorluğunu hesaba katarak değerlendirin.
Örneğin iskânı yalnızca müteahhidin başvuruyu tamamlamaması nedeniyle alınmamış yeni bir binada, kat malikleri birlikte hareket ederek süreci tamamlayabilir. Ancak binaya projesiz bir kat eklenmişse çözüm çok daha karmaşık olabilir.
Kısaca
- İskân, binanın projesine uygun tamamlandığını gösteren resmi belgedir.
- İskânsız evlerde kredi, sigorta ve abonelik süreçleri zorlaşabilir.
- İskânsızlığın sebebini mutlaka öğrenin; her sebebin çözümü farklıdır.
- Bugünkü uygun fiyat, yarınki satış zorluğunun karşılığı olabilir.
İskânsız bir eve teklif vermeden önce belediyeye, bankaya ve sigorta acentesine birer telefon açın. Bu üç görüşme, kararınızı çok daha sağlam bir zemine oturtur.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için belediyenin imar birimi, bankanız, sigorta acentesi veya bir avukattan destek alın.