İşyerinizi satmak: dükkândan fabrikaya doğru yol, doğru fiyat

İşyeri satışı; dükkân, ofis, depo, fabrika, otel ya da cafe gibi çok farklı mülkleri kapsar ve her birinin alıcısı farklıdır. Bu rehber, işyerimi satmak istiyorum diyenler için ortak adımları ve türe göre değişen noktaları bir arada anlatır.

İşyerimi satmak istiyorum: hangi türler var?

İşyeri kategorisi geniş bir yelpazeyi kapsar. Türünüzü doğru seçmeniz, alıcıya doğru bilgilerle ulaşmanızı sağlar:

• Dükkân ve mağaza: cadde üstü konum, vitrin ve yaya trafiği öne çıkar.
• Ofis ve büro: ulaşım, otopark, bina yönetimi ve kullanım uygunluğu önemlidir.
• Depo, atölye ve fabrika: yükleme alanı, tavan yüksekliği, zemin taşıma gücü, enerji gücü, vinç ve organize sanayi bölgesi konumu belirleyicidir.
• Otel, pansiyon ve turistik tesis: belgeler, doluluk ve gelir geçmişi değerin önemli bir parçasıdır.
• Cafe ve restoran: çoğu zaman devren satılır; kira sözleşmesi ve ciro öne çıkar.
• Garaj, otopark, çiftlik ve tarım tesisi: tapu niteliği, kapasite ve altyapı önemlidir.

Türünüze özel rehber varsa, bu sayfadan türü seçtiğinizde daha ayrıntılı bilgiye ulaşabilirsiniz.

İşyeri satışı ile devren satış arasındaki fark

İşyeri satışında iki farklı işlem birbirine sıkça karıştırılır. Mülk satışında taşınmazın tapusu alıcıya geçer. Devren satışta ise çalışan bir işletme; adı, demirbaşları, müşteri kitlesi ve kira sözleşmesinden doğan kullanım hakkıyla birlikte devredilir, tapu el değiştirmeyebilir.

Otel, cafe ve restoran gibi işletmelerde bu iki yol bazen birlikte uygulanır. Devren satışta kira sözleşmesinin devredilebilirliği, mal sahibinin onayı, vergi ve personel konuları ayrıca değerlendirilmelidir. Bu konularda avukat ve mali müşavir desteği almanızı öneririz.

İşyeri fiyatı nasıl belirlenir?

• Konum: cadde, ana yol, sanayi bölgesi ya da iş merkezi içindeki yer.
• Kullanım alanı ve plan: net kullanım alanı, cephe genişliği, tavan yüksekliği, asma kat.
• Tapu ve ruhsat durumu: işyeri niteliği, yapı kullanma izni ve faaliyete uygunluk.
• Kira getirisi: kiracılı işyerlerinde mevcut kira ve sözleşme süresi yatırımcı için temel ölçüttür.
• Bina ve altyapı: asansör, yangın güvenliği, enerji gücü, otopark ve yükleme imkânı.
• İşletme performansı: devren satışlarda ciro ve kârlılık.

Değer tespitinde aynı bölgedeki benzer işyerlerinin satış fiyatları ve kira düzeyleri birlikte değerlendirilir. Gerçekçi bir fiyat, işyerinin uzun süre ilanda kalıp değer kaybetmesini önler.

Kiracılı işyeri nasıl satılır?

Kiracılı işyerleri, düzenli gelir arayan yatırımcılar için ilgi çekicidir. Satışta kira sözleşmesi, ödeme düzeni ve kalan süre alıcıya şeffaf biçimde sunulmalıdır. Mülkün el değiştirmesi kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malikin kiracıyla ilişkisi konusunda bir avukattan bilgi almanızı öneririz.

Gösterimleri kiracıyla önceden planlamak ve işini aksatmamak, hem satış sürecini hem de kiracı ilişkisini korur.

Açık ilan mı, kapalı portföy mü?

Açık ilan sistemi, boş dükkân, ofis ve depolar gibi geniş alıcı kitlesine hitap eden işyerleri için çoğu zaman uygundur. Yazılı yetki ve e-Devlet EİDS onayıyla ilanınız fiyat ve fotoğraflarla yayınlanır.

Kapalı portföy usulü ise çalışan işletmeler, kiracılı mülkler, fabrikalar ve büyük ölçekli tesisler için daha uygun olabilir. Satış haberinin personel, müşteri, tedarikçi ya da kiracı tarafından duyulmasını istemiyorsanız işyeriniz ilana çıkmaz; yalnızca talebi uyan alıcılara birebir sunulur.

İşyeri nasıl satılır? Adım adım

1. Türü ve satış konusunu seçin: mülk, işletme ya da ikisi birden.
2. Danışman görüşmesi: danışmanımız sizi arar, işyerini inceler ve ücretsiz değer tespiti yapar.
3. Belgeleri hazırlayın: tapu, yapı kullanma izni, ruhsat, kira sözleşmesi, varsa yönetim planı ve borç durumu.
4. Yazılı yetki: açık ilan ya da kapalı portföy seçilir.
5. Tanıtım: ölçüler, fotoğraflar ve alıcının aradığı teknik bilgiler hazırlanır.
6. Gösterim ve pazarlık: ciddi alıcılarla görüşülür.
7. Tapu ve teslim: devir tamamlanır, abonelikler ve gerekli bildirimler yapılır.

İşyeri satarken nelere dikkat edilmeli?

İşyeri alıcıları konut alıcılarına göre daha çok teknik ve yasal ayrıntıya bakar. Satışa çıkmadan önce şu noktaları kontrol etmeniz süreci kısaltır:

• Tapu niteliği: mülkün tapuda işyeri, dükkân ya da depo olarak kayıtlı olması; konut nitelikli bir bölümün işyeri olarak kullanılması alıcı için soru işaretidir.
• Faaliyete uygunluk: alıcının yapmak istediği işin o mülkte yapılıp yapılamayacağı belediyeyle teyit edilmelidir.
• Borçlar ve şerhler: haciz, ipotek ya da şerh varsa satış öncesinde nasıl kaldırılacağı planlanmalıdır.
• Fiziki durum: sızıntı, elektrik tesisatı ve yangın güvenliği eksikleri önceden giderilirse pazarlık payı azalır.

İşyeri satmak için en iyi zaman, masraflar ve vergi

İşyerlerinde zamanlama çoğu zaman mevsimden çok bölgedeki gelişmelere bağlıdır: yeni yol, toplu taşıma, sanayi ya da konut projeleri talebi artırabilir. Turizme dayalı işletmelerde ise sezon öncesi ve sezon içi daha fazla ilgi görülebilir. Kiracılı mülklerde sözleşmenin yenilendiği dönem, yatırımcıya güncel kira bilgisini sunmak açısından avantajlıdır.

Tapu harcı genellikle alıcı ve satıcı arasında paylaşılır. İşyeri satışında KDV ve değer artış kazancı vergisi gibi konular satıcının durumuna, mülkün edinme tarihine ve süresine göre değişir; kurallar son yıllarda değişti. Satış öncesinde mali müşaviriniz ve tapu müdürlüğüyle teyit etmenizi öneririz.

Sık sorulan sorular

Mülkünüzü ekleyin → Evim ne eder?