Dükkan ve mağaza nasıl satılır? Adım adım satış rehberi

Dükkan veya mağaza satarken alıcıyı belirleyen şey çoğu zaman metrekareden çok konum, cephe ve yaya trafiğidir. Bu rehberde dükkanınızın değerini nasıl okuyacağınızı, kiracılı ve boş satış arasındaki farkı ve satış sürecinin her adımını sade bir dille anlatıyoruz.

Dükkan satmak istiyorum: önce neyi netleştirmeliyim?

Dükkan satışında ilk soru, mülkün boş mu, kiracılı mı yoksa içinde faaliyet gösteren bir işletmeyle birlikte mi satılacağıdır. Bu üç durum farklı alıcılara hitap eder ve fiyatın nasıl hesaplanacağını da değiştirir.

• Boş dükkan: Kendi işini kuracak esnaf ve zincir mağazalar için uygundur; alıcı konuma, cepheye ve kullanım esnekliğine bakar.
• Kiracılı dükkan: Kira getirisi arayan yatırımcıya hitap eder; alıcı mülkü bir gelir kaynağı olarak değerlendirir.
• Devren satış: Mülkle birlikte ya da yalnızca işletme (müşteri portföyü, demirbaş, marka) devredilir. Bu durumda gayrimenkul ile işletmenin değeri ayrı ayrı ele alınmalıdır.

Hangi yolu seçeceğinize karar vermeden önce kira sözleşmesinin süresini, kiracının durumunu ve kendi zaman planınızı birlikte değerlendirmenizi öneririz.

Kiracılı dükkan satışı ile devren satış arasındaki fark nedir?

Kiracılı satışta satılan şey tapudaki bağımsız bölümdür; kiracı yerinde kalır ve kira sözleşmesi genel kural olarak yeni malike geçer. Alıcı için önemli olan düzenli kira ödemesi, sözleşmenin kalan süresi, kira artış koşulları ve kiracının güvenilirliğidir. Bu yüzden ödeme geçmişini gösteren banka dökümleri ve güncel sözleşme hazır olmalıdır.

Devren satışta ise çoğu zaman bir işletme el değiştirir: tabela, müşteri alışkanlığı, demirbaşlar, bazen stok ve personel. Mülk sizin değilse yapılan şey aslında kira sözleşmesinin ve işletmenin devridir; mal sahibinin onayı ve yeni bir sözleşme gerekebilir. Mülk sizinse işletme ile gayrimenkulü birlikte ya da ayrı ayrı satmak mümkündür. Devir bedelinin vergisel ve hukuki boyutu farklı olduğu için mali müşavir ve avukatınızla konuşmanız yerinde olur.

Dükkan fiyatı nasıl belirlenir, dükkan değeri neye göre değişir?

Aynı caddede yan yana iki dükkanın değeri bile ciddi biçimde ayrışabilir. Dükkan değerini etkileyen başlıca unsurlar şunlardır:

• Cephe ve görünürlük: Ana caddeye cephe, köşe konum, vitrin genişliği.
• Yaya ve araç trafiği: Çarşı içi, okul, hastane, iskele veya durak yakınlığı.
• Kullanım alanı: Zemin kat net alanı, asma kat, bodrum depo, tavan yüksekliği.
• Kullanım uygunluğu: Restoran, fırın gibi işler için baca, havalandırma ve yeterli elektrik gücü.
• Kira getirisi: Kiracılı dükkanda mevcut kira ile bölgedeki emsal kira arasındaki fark.

Danışmanımız ücretsiz değer tespitinde hem bölgedeki satılık dükkan emsallerine hem de kira getirisine bakar. İlk fikri almak için Evim ne eder? sayfasındaki hızlı ön değer aracını kullanabilirsiniz; ancak dükkanlarda yerinde inceleme belirleyicidir.

Dükkan satarken nelere dikkat edilmeli? Belgeler ve hazırlık

Alıcıların en çok takıldığı nokta belge eksikliğidir. Satışa çıkmadan önce şunları hazırlamanız süreci hızlandırır:

• Tapu fotokopisi ve tapunun cinsinin (dükkan, mağaza, işyeri) doğru yazıldığının kontrolü
• Varsa iskân (yapı kullanma izin belgesi) ve onaylı mimari proje
• Enerji kimlik belgesi
• Kiracılıysa kira sözleşmesi ve ödeme geçmişi
• Aidat, ortak gider ve emlak vergisi borcu olmadığını gösteren belgeler
• Varsa işyeri açma ve çalışma ruhsatı bilgisi

Tapuda konut olarak görünen bir bağımsız bölümü dükkan diye pazarlamak ileride sorun yaratabilir. Kat mülkiyeti yönetim planında ticari kullanıma ilişkin kısıtlar olup olmadığını da kontrol edin.

Açık ilan mı, kapalı portföy mü: satılık dükkan için hangisi uygun?

Açık ilan sistemi, yazılı yetki ve e-Devlet EİDS onayıyla ilanın fiyat ve fotoğraflarla yayınlanmasıdır. Boş dükkanlarda geniş esnaf kitlesine ulaşmak için genellikle iyi çalışır; vitrin ve cephe fotoğrafları ilgiyi artırır.

Kapalı portföy usulünde ilan yayınlanmaz, dükkan yalnızca talebi uyan alıcılara birebir sunulur. Kiracılı dükkanlarda kiracının tedirgin olmaması, devren satışlarda ise işletmenin müşterilerinin ve çalışanlarının satıştan erkenden haberdar olmaması için bu yol tercih edilebilir. Yatırımcı alıcılar da çoğu zaman kira getirisi dosyasını sessizce incelemeyi sever.

Dükkan satış süreci: adım adım nasıl ilerler?

1. Formdan başvurunuzu bırakırsınız; danışmanımız sizi arar.
2. Dükkan yerinde incelenir, emsal ve kira analiziyle ücretsiz değer tespiti yapılır.
3. Satış yöntemi (açık ilan veya kapalı portföy) birlikte seçilir ve yazılı yetki alınır.
4. Fotoğraf, ölçüm ve tanıtım dosyası hazırlanır; kiracılıysa gelir özeti eklenir.
5. Uygun alıcılar seçilir, gösterimler kiracıyla uyumlu saatlerde planlanır.
6. Teklifler değerlendirilir, kapora ve ödeme koşulları yazıya dökülür.
7. Tapu müdürlüğünden randevu alınır ve devir yapılır.

Satılık dükkan için en iyi satış zamanı ne zaman?

Dükkanlarda mevsimden çok kira sözleşmesinin durumu belirleyicidir. Sözleşme yenilenmeye yakınsa ya da kira emsallerin belirgin altındaysa, satışı bu süreçle birlikte planlamak fiyatı etkileyebilir. Turistik kıyı ilçelerinde, örneğin Mudanya veya Gemlik çarşısında, sezon öncesi aylar esnafın yer aradığı dönemdir. Faiz ortamı ve kredi koşulları da yatırımcı talebini etkiler.

Dükkan satışında masraflar ve vergiler nelerdir?

Tapu harcı genellikle alıcı ve satıcı arasında paylaşılır; güncel oranları tapu müdürlüğünden teyit edin. Değer artış kazancı vergisi, mülkü edinme tarihine ve elde tutma süresine göre değişir ve bu konudaki kurallar son yıllarda değişti. Dükkanınız bir şirket aktifinde kayıtlıysa veya işletmeyle birlikte satılıyorsa KDV ve kurumlar vergisi gibi farklı yükümlülükler gündeme gelebilir. Bu nedenle satıştan önce mali müşavirinizle durumunuzu mutlaka değerlendirin.

Sık sorulan sorular

Dükkan & Mağaza bilgilerinizi ekleyin → Evim ne eder?