Kira garantili satışlarda dikkat edilecekler

Yeni bir konut projesinin tanıtımında dikkatinizi çeken bir ifade: Kira garantili. Satın aldığınız dairenin belirli bir süre boyunca düzenli kira getireceği vaat ediliyor; kiracı bulma, tahsilat ya da boş kalma derdi yok. Kulağa çok rahat bir yatırım gibi geliyor.

Kira garantisi bazı durumlarda gerçekten işe yarayan bir güvence olabilir. Ancak bu güvencenin değeri, garantiyi verenin gücüne ve sözleşmede yazanlara bağlıdır. Bu yazıda kira garantili satışların nasıl işlediğini ve imza öncesi kontrol etmeniz gerekenleri anlatıyoruz. Yazı genel bilgi içerir ve yatırım tavsiyesi değildir.

Kira garantisi nedir?

Kira garantili satışta satıcı, genellikle müteahhit ya da bir işletmeci, alıcıya belirli bir süre boyunca belirli bir kira gelirini ödeyeceğini taahhüt eder. Bu süre içinde daireyi kiraya vermek, kiracıyı yönetmek ya da tesisi işletmek garantiyi verenin sorumluluğundadır. Ayrıntılı tanım için sözlükteki kira garantili maddesine bakabilirsiniz.

Neden sunulur?

• Satışları hızlandırmak ve alıcıların yatırım kararını kolaylaştırmak için
• Özellikle otel, rezidans ya da öğrenci yurdu gibi işletme modeline uygun projelerde merkezi yönetim sağlamak için
• Henüz tamamlanmamış projelerde alıcıya güvence hissi vermek için

Bu nedenlerin hiçbiri tek başına olumsuz değildir; ancak garantinin satış fiyatına yansıtılıp yansıtılmadığını sorgulamak gerekir. Bazı durumlarda garanti edilen kira, aslında yüksek tutulan satış fiyatının içinden size geri ödeniyor olabilir.

Dikkat etmeniz gereken 6 nokta

1. Garantiyi kim veriyor? Garantiyi veren şirketin mali gücünü, geçmiş projelerini ve sözlerini tutup tutmadığını araştırın. Garanti, onu veren kadar sağlamdır.
2. Garanti yazılı ve açık mı? Kira tutarı, ödeme sıklığı, süre, artış koşulları ve ödeme yapılmazsa ne olacağı sözleşmede açıkça yazmalıdır. Sözlü vaatlere ya da broşürlere güvenmeyin.
3. Garanti süresi bitince ne olacak? Garanti süresi sona erdiğinde daireyi kendiniz kiraya vermek zorunda kalabilirsiniz. O dönemde bölgedeki gerçek kira düzeyi, garanti edilen tutarın altında olabilir.
4. Kullanım hakkınız var mı? Garanti süresince daireyi kendiniz kullanabilir misiniz, satabilir misiniz? Bazı sözleşmeler bu hakları sınırlar.
5. Masraflar kimde? Aidat, bakım, onarım, emlak vergisi ve sigorta gibi giderlerin kimin tarafından ödeneceğini netleştirin. Net getiriniz bu masraflara göre değişir.
6. Proje tamamlandı mı? Kira garantili satışların bir kısmı projeden satış şeklinde yapılır. Bu durumda teslim gecikmesi, iskân ve tapu süreçleri de ayrıca risk taşır.

Gerçek getiriyi hesaplayın

Garanti edilen kira tutarını satış fiyatıyla karşılaştırarak getiri oranını kabaca hesaplayın. Bu oranı bölgedeki benzer ve garantisiz dairelerin kira getirisiyle kıyaslayın. Kira getirisi hesaplama aracımız bu karşılaştırmayı hızlıca yapmanıza yardım eder.

Garanti edilen getiri bölgedeki gerçekçi düzeyin çok üzerindeyse bunun nasıl mümkün olduğunu sorgulayın. Yüksek vaat, ya yüksek satış fiyatıyla dengelenmiştir ya da sürdürülmesi zor bir taahhüttür.

Örnek bir düşünce süreci

İki benzer daire düşünün. Biri kira garantili ve biraz daha yüksek fiyatlı, diğeri garantisiz ve daha uygun fiyatlı. Garantili dairenin fiyat farkını, garanti süresi boyunca elde edeceğiniz ek güvenceyle karşılaştırın. Garanti süresi bittiğinde iki daire de aynı piyasa koşullarına tabi olacaktır; o noktada daha pahalıya aldığınız dairenin ek bir avantajı kalmayabilir.

Belgeleri kontrol edin

• Tapu kaydını, şerhleri ve ipotekleri inceleyin.
• Garanti sözleşmesini satış sözleşmesinden ayrı ve ayrıntılı olarak okuyun.
• Garantiyi verenin şirket bilgilerini ve imza yetkisini teyit edin.
• Sözleşmeyi imzalamadan önce bir avukata inceletin.

Kısaca

• Kira garantisinin değeri, garantiyi verenin gücüne bağlıdır.
• Tutar, süre, artış ve yaptırım koşullarını yazılı olarak netleştirin.
• Garanti süresi bitince ne olacağını hesaba katın.
• Getiriyi bölgedeki garantisiz dairelerle karşılaştırın.

Kira garantisi bir kolaylık olabilir ama bir güvence olduğundan emin olmak sizin elinizde. İmza atmadan önce soruları sorun, belgeleri inceleyin ve kararınızı acele etmeden verin. Bu yazı yatırım tavsiyesi değildir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi durumunuz için bir avukat veya mali müşavirden destek alın.