Türkiye Konut Piyasasında Güncel Eğilimler, Riskler ve Politika Tartışmaları: 2024–2025 Dönemi Üzerine Analitik Bir İnceleme
Özet
Bu makale, Türkiye’de 2024–2025 döneminde konut satışları, fiyat endeksleri, vergi politikaları, sosyal konut girişimleri ve Türk yatırımcıların yurt dışı konut talepleri gibi çok katmanlı dinamikleri incelemektedir. Mevcut veri akışı, konut satış adetlerinde tarihsel rekorlara yaklaşan bir talep olduğunu göstermektedir. Buna karşılık konutun yatırım getirisi reel anlamda zayıflamış, politika tartışmaları yoğunlaşmış, özellikle vergi modellemeleri ve kamusal müdahaleler gündemde belirginleşmiştir.
1. Giriş
Türkiye konut piyasası, güçlü demografik yapı, enflasyon beklentileri, tasarruf tercihlerinin yapısı ve yatırımcı davranışları nedeniyle uzun süredir ekonominin en kritik alanlarından biridir. 2024 sonu–2025 başı dönemi, hem satış adetlerinde olağanüstü hareketliliğe hem de fiyat dinamiklerinde yavaşlamaya tanıklık etmektedir.
Bu çalışma, yeni açıklanan güncel konut verileri, sektör temsilcilerinin yorumları ve makroekonomik politikaların etkilerini bir araya getirerek bütüncül bir analiz sunmaktadır.
2. Konut Satışlarında Rekor Eğilimi
2.1 Günlük ve Aylık Satış Verileri
Tapu dairelerinin açık olduğu iş günleri baz alınarak yapılan hesaplamalara göre:
-
Geçen ay günlük 6.500 konut satılırken, son ay 6.800 günlük satış gerçekleşmiştir.
-
Bu artış yıl sonuna doğru devam eden klasik mevsimselliği desteklemektedir.
2.2 Yıllık ve Dönemsel Karşılaştırma
-
2024 Ocak–Ağustos toplam satışları, önceki yılın aynı dönemine göre %21 artmıştır.
-
Ancak baz etkisi nedeniyle, 2023’ün ikinci yarısındaki olağanüstü yüksek satışlar bu yılın aynı dönemini görece zayıf gösterecektir.
Analitik çıkarım:
Konut satışları düşmüyor, fakat yıllık bazdaki artış oranı düşüyormuş gibi görünecek. Bu tamamen baz etkisidir.
2.3 Yıl Sonu Beklentisi
Verilere göre:
-
Eylül–Aralık toplamının en az 600.000 satış getirmesi beklenmektedir.
-
Yıllık toplam satışın 1.550.000–1.600.000 adet aralığında gerçekleşme ihtimali yüksektir.
-
Bu, tüm zamanların rekoru anlamına gelmektedir.
3. Aralık Ayı Satış Patlamasının Nedeni: Vergi ve Tescil Dinamikleri
3.1 Tapu Harçları ve Raiç Artışları
31 Aralık öncesinde yapılan tesciller ile 1 Ocak sonrası arasında %50’ye varabilen tapu harcı farkı oluşmaktadır.
Bu nedenle:
-
Yıl içinde satışı tamamlanan fakat tescili bekleyen işlemler Aralık ayında öne çekilmektedir.
-
Müteahhitler, borcun kalan kısmını erken ödeme ile kapatıp tapuyu devretme yönünde esneklik gösterebilmektedir.
Bu durum vergi kaçırma değil, “vergiden kaçınma”dır. Yasal zemine sahiptir.
4. Konut Fiyat Endeksi: Yatırım Araçları İçinde Zayıflayan Bir Getiri
4.1 Reel Getiride Erozyon
Konut fiyat endeksi yıllık bazda -1,2% seviyesine kadar gerilemiştir.
Ocak–bugün arası fiyat artışı %21, TÜFE de %21 olduğu için:
-
Konut, 2025’e yaklaşırken sadece enflasyon kadar getiri sağlamıştır.
-
Reel anlamda bir yatırım üstünlüğü kalmamıştır.
4.2 Kira Gelirinin Rolü
Türkiye’de ortalama konut kira getirisi yıllık %4 civarındadır.
Ancak:
-
Boş kalma riski
-
Kiracı değişimi
-
Yönetim giderleri
gibi masraflar bunu eritebilmektedir.
4.3 Aylık Dalgalanmalar ve Veri Sorunları
Bazı aylarda endeksin enflasyonun altında kalması, metodolojik hatalara veya veri akışındaki sorunlara işaret edebilir. Konut verilerinin daha düşük oynaklıkla hareket etmesi beklenir.
5. Türkiye’de Barınma Krizi ve Sosyal Konut Tartışması
5.1 Arz Yetersizliği: Kira Endeksinin İşareti
Gerçek (resmi) kira endeksi %80 civarında yıllık artış göstermektedir.
Bu, arz–talep dengesizliğini açık biçimde kanıtlar.
5.2 Sosyal Konutun Gecikmeli Etkisi
Kamu tarafından yapılacak sosyal konut projeleri:
-
Kısa vadede kira fiyatlarını düşürmez, çünkü inşaatlar 2–3 yıl sürer.
-
Bugünkü çamaşırı yarının güneşi kurutmaz (Demirel’in ifadesinin ekonomi versiyonu).
-
Ancak geleceğe dönük arz beklentisi, bugünkü satış fiyatlarını baskılayabilir.
5.3 Yatırım Talebine Etkisi
Sosyal konut hamlesi:
-
Kira geliri arayışıyla konut alan yatırımcıları bir miktar frenleyebilir.
-
Fakat etkisi sınırlı olacaktır.
6. Vergi Politikaları: Katlamalı Vergi, Raiç Düzenlemeleri ve Servet Dağılımı
6.1 Katlamalı Konut Vergisi Tartışması
Son dönemde gündeme gelen:
-
İkinci veya üçüncü konutlara “katlamalı vergi”
-
Boş konut vergisi
-
Değer üzerinden artan oranlı model
gibi fikirler kamuoyunda yankı bulmuştur.
Ancak:
-
“Katlamalı vergi” resmî olarak yalanlanmıştır.
-
Mevcut taslak, yönetilmesi zor adaletsizlikler oluşturabilir.
Örnek:
Bir kişinin 50 milyonluk 1 evi, diğerinin 4 milyonluk 10 evi var:
Hangi model adildir?
Bu nedenle üzerinde çalışılması gereken konu:
-
Gerçek rayiç değere dayalı, kapsamlı bir emlak vergisi reformudur.
6.2 Değerli Konut Vergisi Çelişkisi
Türkiye’de hem emlak vergisi hem değerli konut vergisi uygulanmaktadır.
Bu durum, vergi teorisine göre aynı varlığın iki kez vergilenmesi anlamına gelir.
7. Türklerin Yurt Dışı Konut Talepleri
7.1 Son Yılın Verileri
-
Türklerin yurt dışından konut alımı: 2,3 milyar dolar
-
Yabancıların Türkiye’den alımı: 2,1 milyar dolar
Net: 200 milyon dolar sermaye çıkışı
7.2 Temel Sebepler
-
TL’nin dolar karşısında değer kaybı
-
Türkiye’de yatırım ikliminin sıkılaşacağı beklentisi
-
Gayrimenkul üzerinden yeni vergiler geleceği yönünde algı
7.3 İhracat Gibi Görülmeyen Gizli Sermaye Çıkışı
Yurt dışı gayrimenkul alımları, Türkiye’den kalıcı sermaye çıkışı anlamına gelir.
Yatırımcıyı sıkarsanız para daha az regüle edilen ülkelere akar.
8. Tasarruf Finansman Sisteminin Yükselişi
8.1 Yeni Bir Konut Edinme Modeli
Kamunun da desteklemesiyle tasarruf finansman şirketleri:
-
Peşinatsız
-
Faizsiz
-
Grup sistemiyle konut edinme
modellerini yaygınlaştırmaktadır.
Bu mekanizma teknik olarak:
-
Geleneksel “altın günü” modelinin finansallaştırılmış versiyonudur.
8.2 Etki Beklentisi
-
Satın alma gücü düşen haneler için erişilebilirlik sağlar.
-
Ancak sistem büyük ölçekli konut arzı yaratmaz; sadece talebi farklı bir kanala yönlendirir.
9. Sonuç ve Değerlendirme
Türkiye konut piyasası 2025’e girerken:
-
Satış adetlerinde rekor kırmaya çok yakın,
-
Fiyat artışlarında reel getirisi zayıflamış,
-
Vergi politikaları sebebiyle belirsizliği artmış,
-
Kira artışları nedeniyle arz krizinin derinleştiği,
-
Yurt dışı konut yatırımlarının hızlandığı,
-
Sosyal konut projelerinin uzun vadeli etkiler üreteceği
bir yapıya sahiptir.
Ekonomik karar alıcıların:
-
Sık değişen vergi taslaklarından kaçınması,
-
Gerçek rayiç değerine dayalı adil bir vergi mimarisi kurması,
-
Arzı artıracak sosyal konut politikalarını hızlandırması,
-
Yatırımcı güvenini bozmayacak öngörülebilirlik oluşturması
piyasanın dengelenmesi için kritik görünmektedir.
