Bursa Emlak Piyasası Analizi
Bursa Emlak Piyasası Mercek Altında: TOGG Etkisi, Deprem Riski ve Yatırım Fırsatları (Son 3 Ay Analizi)
Bursa, Türkiye'nin en dinamik şehirlerinden biri olarak emlak piyasasında da hareketli bir dönemden geçiyor. Son üç ayda, yüksek kredi faizleri ve artan maliyetlerin baskısı altında şekillenen piyasa, yatırımcılar için hem fırsatlar hem de dikkatle değerlendirilmesi gereken riskler barındırıyor. Bu analizde, Bursa'nın genel emlak panoramasını, metropol ilçelerdeki (Nilüfer, Osmangazi, Yıldırım) konut ve arsa dinamiklerini ve özellikle sanayi devi TOGG'un yatırımı ile deprem gerçeği arasında sıkışan Gemlik'in özel durumunu derinlemesine inceliyoruz.
Bursa Genel Bakış: Kredi Faizleri ve Maliyetler Arasında Sıkışan Piyasa
Konut kredisi faiz oranları: %2,77 ile %4,09 aralığında seyrediyor.
1 milyon TL'lik kredi aylık taksiti: Yaklaşık 28.640 TL
İnşaat maliyet artışı: Yıllık %23,58
Ortalama pazarlama süresi: 67 gün
1 Ocak 2025'te kiralık ilanlar için başlayan "doğrulanmış ilan" uygulamasının, sektördeki sahte ilan sorununu azaltması ve piyasaya şeffaflık getirmesi bekleniyor.
Metropol İlçeler Mercek Altında: Nilüfer, Osmangazi ve Yıldırım
| İlçe | Ortalama Fiyat/m² | Min. Daire Fiyatı (2+1) | Maks. Daire Fiyatı (3+1/4+1) |
|---|---|---|---|
| Nilüfer | 33.685 TL | 875.000 TL (Görükle) | 12.730.000 TL (İhsaniye) |
| Osmangazi | 26.212 TL | 1.875.000 TL (Çırpan) | 6.950.000 TL (Korupark Civarı) |
| Yıldırım | 23.887 TL | 1.150.000 TL (Piremir) | 6.250.000 TL (Millet Mah.) |
Planlanan Çalı-Demirtaş raylı sistem hattı gibi projeler, Demirtaş gibi gelişmekte olan bölgelerin değerini artırarak kentsel değeri yeniden dağıtma potansiyeli taşıyor.
Odak Analiz: Gemlik'in İkilemi – Sanayi Cenneti mi, Deprem Riski mi?
TOGG yatırımı: Doğrudan 4.323, dolaylı olarak 20.000 kişiye istihdam sağlaması bekleniyor.
Gemlik, alüvyon zemin üzerinde kurulu ve sıvılaşma riski yüksek bir bölge. Mevcut yapı stokunun yaklaşık yarısının ruhsatsız ve denetimsiz olduğu belirtiliyor.
Gemlik Konut Piyasası: Eski ve Yeni Arasındaki Fiyat Uçurumu
| Bölge/Mahalle | Mülk Tipi | Ortalama Fiyat Aralığı |
|---|---|---|
| Merkez (Yeni, Hisar) | Daire | 830.000 TL - 6.900.000 TL |
| Kumla (Küçük/Büyük) | Yazlık/Daire | 1.600.000 TL - 4.000.000 TL |
| Kurşunlu/Gemsaz | Müstakil Ev/Villa | 2.050.000 TL - 8.250.000 TL |
Gemlik Arsa Piyasası: TOGG Spekülasyonu "Tarla" Kavramını Yeniden Tanımladı
TOGG fabrikası duyurusundan önce tarımsal bir varlık olarak görülen araziler, artık gelecekte imara açılabilecek bir "opsiyon" olarak fiyatlanıyor.
Stratejik Değerlendirme ve Gelecek Perspektifi
Fırsatlar: Kısa vadeli TOGG çevresindeki araziler, orta vadeli kentsel dönüşüm bölgeleri, uzun vadeli sağlam zeminli yeni konut projeleri.
Riskler: TOGG beklentisinin realize olmaması, Gemlik merkezdeki eski ve denetimsiz konutlar, yüksek faiz ortamının devam etmesi.
Önümüzdeki 6-12 aylık dönemde, Bursa genelinde piyasanın yatay seyretmesi, ancak Nilüfer gibi premium bölgelerin ve yeni ulaşım akslarının pozitif ayrışması bekleniyor.
