TAKS ve KAKS nedir? Örnekle kolay anlatım

Bir arsa ilanına baktınız ya da belediyeden imar durumu belgesi aldınız ve iki kısaltmayla karşılaştınız: TAKS ve KAKS. Yanlarında 0,30 veya 1,20 gibi rakamlar yazıyor. Bu rakamlar ilk bakışta anlamsız görünse de arsaya ne büyüklükte bir bina yapılabileceğini doğrudan belirler.

Bu yazıda iki kavramı sade bir dille açıklıyor ve örnek bir parsel üzerinden adım adım hesaplıyoruz. Yazıdaki rakamlar yalnızca anlatım içindir; kendi arsanız için geçerli değerleri mutlaka belediyenin imar biriminden öğrenin.

TAKS nedir?

TAKS, taban alanı katsayısıdır. Binanın zemine oturacağı alanın, yani taban alanının, parsel alanına oranını gösterir. Başka bir deyişle, arsanın ne kadarının bina ile kaplanabileceğini belirler. Ayrıntılı tanım için sözlükteki TAKS maddesine bakabilirsiniz.

Formül: Taban alanı = Parsel alanı × TAKS

KAKS nedir?

KAKS, kat alanı katsayısıdır ve uygulamada çoğu zaman emsal olarak da anılır. Binanın tüm katlarındaki toplam inşaat alanının parsel alanına oranını gösterir. Yani arsaya toplamda ne kadar inşaat alanı yapılabileceğini belirler. Sözlükteki KAKS maddesi bu kavramı ayrıntılı açıklar.

Formül: Toplam inşaat alanı = Parsel alanı × KAKS

Örnekle hesaplayalım

Varsayalım ki 500 m² büyüklüğünde bir arsanız var ve imar durumunda TAKS 0,30, KAKS 1,20 yazıyor.

1. Taban alanını bulun: 500 × 0,30 = 150 m². Binanız zemine en fazla 150 m² oturabilir. Arsanın geri kalan 350 m²'si bahçe, yol, otopark gibi açık alan olarak kalır.
2. Toplam inşaat alanını bulun: 500 × 1,20 = 600 m². Tüm katların toplam alanı en fazla 600 m² olabilir.
3. Kat sayısını kabaca tahmin edin: 600 ÷ 150 = 4. Her kat taban alanını tam kullanırsa yaklaşık dört katlı bir bina yapılabilir.

Ancak bu son adım her zaman bu kadar basit değildir. İmar planında ayrıca bir kat adedi ya da bina yüksekliği sınırı varsa, KAKS hesabı daha fazla kata izin verse bile o sınırın üzerine çıkılamaz.

Hesabı etkileyen diğer unsurlar

• Çekme mesafeleri: Binanın yola ve komşu parsellere ne kadar uzak olması gerektiğini belirler. Bu mesafeler, TAKS'ın izin verdiği alanı fiilen kullanmanızı sınırlayabilir.
• Kat adedi ve yükseklik: Plan notlarında belirtilen sınırlar, toplam inşaat alanının nasıl dağıtılacağını etkiler.
• Emsale dahil olmayan alanlar: Bazı bölümler, ilgili yönetmelik ve plan notlarına göre emsal hesabına katılmayabilir. Bu konudaki güncel kuralları imar biriminden öğrenin.
• Plan notları: Her imar planının kendine özgü notları bulunabilir ve bunlar genel kuralların önüne geçebilir.

Sık yapılan hatalar

• KAKS değerini kat sayısı sanmak; KAKS 1,20 bir buçuk kat ya da on iki kat anlamına gelmez, toplam alanın parsel alanına oranıdır.
• İlandaki bilgiyi resmi belge yerine kabul etmek; ilandaki değerler eski ya da hatalı olabilir.
• Brüt ve net alanları karıştırmak; hesaplanan inşaat alanı ile satılabilir daire alanları aynı değildir.
• Yola terk ya da düzenleme ortaklık payı gibi uygulamalar sonrası parsel alanının değişebileceğini unutmak.

Neden önemli?

TAKS ve KAKS, bir arsanın gerçek değerini anlamanın temel araçlarıdır. Aynı büyüklükteki iki arsadan birinin KAKS değeri daha yüksekse, o arsaya daha fazla inşaat alanı yapılabilir; bu da arsanın değerini ve kat karşılığı görüşmelerindeki pazarlık gücünü doğrudan etkiler.

• Arsa alırken kaç metrekare inşaat yapılabileceğini önceden görürsünüz.
• Müteahhitle kat karşılığı görüşürken elinizde somut bir hesap olur.
• Farklı arsaları aynı ölçütle karşılaştırabilirsiniz.

Kendi hesabınızı yapın

Kendi arsanızın değerleriyle hızlıca hesap yapmak için emsal hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz. Parsel alanını ve imar durumundaki katsayıları girdiğinizde taban alanını ve toplam inşaat alanını görürsünüz. Yapılaşmaya uygun arsaları incelemek için arsa ilanlarına göz atabilirsiniz.

Kısaca

• TAKS, binanın zemine oturacağı alanı belirler.
• KAKS, tüm katların toplam inşaat alanını belirler.
• Kat adedi, çekme mesafesi ve plan notları hesabı sınırlayabilir.
• Kendi arsanızın değerlerini mutlaka imar biriminden öğrenin.

Bir sonraki arsa ilanında TAKS ve KAKS değerlerini gördüğünüzde birkaç saniyelik bir çarpma işlemiyle arsanın potansiyelini kabaca görebilirsiniz. Kesin karar için ise imar durumu belgesini ve plan notlarını birlikte inceleyin.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; kendi arsanız için belediyenin imar birimi veya bir mimar ya da mühendisten destek alın.