Konut fiyatlarının düşmemesinin ve TL bazında artış göstermesinin ardındaki dinamikleri ve gelecek senaryolarını şu şekilde detaylandırabiliriz:
1. Kayıt Dışı Ekonomi ve Talep Dinamiği
-
Türkiye'de resmi verilerle örtüşmeyen bir "kayıt dışı gelir" gerçeği var. Asgari ücretle çalışıyor görünen kesim bile lüks tüketim veya konut alımı yapabiliyor. Bu, gizli sermaye birikimi ve enflasyon korumalı yatırım arayışından kaynaklanıyor.
-
Kredi çekemeyenler bile döviz, altın veya kayıt dışı nakit varlıklarla konut alımına girebiliyor. Bu da fiyatları destekliyor.
2. Kredili Alımların Bitmesine Rağmen Fiyat Düşmüyorsa:
-
Arz Kısıtı: İnşaat maliyetleri (malzeme, işçilik, döviz) yüksek. Yeni projeler azaldığı için mevcut konutlar değerini koruyor.
-
Enflasyon Beklentisi: TL'nin satın alma gücü düştükçe, insanlar "somut varlık" (gayrimenkul) stoklamaya devam ediyor. Bu, fiyatları aşağı çekmeyi engelliyor.
-
Spekülatif Beklenti: Faiz indirimi beklentisiyle yatırımcılar "şimdi al, faiz düşünce sat" stratejisi izliyor. Bu da talebi canlı tutuyor.
3. Faizler Düşerse Ne Olur?
-
Krediye Erişim Artar: Faizlerin düşmesi, mortgage kredilerini cazip hale getirir. Talep patlaması yaşanabilir.
-
Enflasyon-Faiz Makası: Faizler enflasyonun altında kalırsa (reel faiz negatif), "paranın değersizleşmesi" korkusuyla gayrimenkul ve emtia fiyatları fırlayabilir.
-
Portföy Kayması: Mevduat faizleri düşerse, tasarruflar gayrimenkule yönelebilir. Bu da fiyatları "balon" seviyelere çekebilir.
4. Riskler ve Uyarılar
-
Sürdürülebilirlik: Gelirler konut fiyatlarını karşılayamazsa, uzun vadede talep çökebilir. Ancak kısa vadede spekülatif hareketler devam edebilir.
-
Politika Belirsizliği: Faiz indirimi sonrası kur şoku yaşanırsa, maliyet enflasyonu fiyatları daha da yukarı itebilir.
-
Likitide Baskısı: Bankaların kredi verme kapasitesi (TCMB politikaları, mevduat hacmi) kritik belirleyici olacak.
Sonuç:
"Fiyatlar faiz indirimini bekliyor" tespiti doğru. Ancak bu süreç:
-
Kısa vadede spekülatif artışlara,
-
Orta vadede arz-talep dengesizliğine,
-
Uzun vadede ise gelir dağılımı ve üretim ekonomisindeki yapısal sorunlara bağlı.
Yatırımcılar için erken pozisyon alma, alıcılar içinse faiz indirimi öncesi kredi fırsatlarını değerlendirme stratejik olabilir. Ancak riskler iyi hesaplanmalı.
Mesaj Gönder