Dava ve Uyuşmazlık Çözüm Süreçleri
1. Gayrimenkul davalarında görevli ve yetkili mahkemeler
Taşınmazla ilgili davalarda görevli mahkeme genellikle Sulh veya Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
2. Tapu iptal ve tescil davaları
Hile, muvazaa, sahtecilik gibi nedenlerle mevcut tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibine tescili istenir. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açılır.
3. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk
2023 itibarıyla kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci uygulanır. Taraflar anlaşamazsa dava açılabilir.
4. Ecrimisil davası
Bir taşınmazın haksız kullanımı sonucu, malik tarafından işgalciye karşı geçmişe dönük kira bedeli (ecrimisil) talebiyle açılır.
5. Mirasçılar arası mülk paylaşımı davaları
Miras kalan taşınmazlar için veraset ilamı sonrası anlaşma sağlanamazsa, mahkemeden mirasın paylaşımı talep edilir.
6. Hisseli tapuda ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)
Hissedarlar taşınmazı birlikte kullanamıyorsa, satış yoluyla ortaklık sona erdirilir. Mahkeme kararıyla açık artırma yapılır.
7. Ortaklar arasında ön alım hakkı
Bir hissedar payını 3. kişiye sattığında, diğer hissedarlar 3 ay içinde şufa davası açarak bu payı kendi lehine alabilir.
8. Kamulaştırma bedelinin tespiti ve itirazı
Devletin belirlediği bedel düşükse, taşınmaz sahibi bedel artırımı davası açabilir. Kamulaştırmasız el atma davaları da mümkündür.
9. İmar planına itiraz ve dava süreci
İmar planları askıya çıkarılırken itiraz hakkı vardır. Süresinde itiraz edilmezse yürürlüğe girer. İdare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
10. Zamanaşımı ve hak düşürücü süreler
Davalar belirli sürelerde açılmalıdır. Örneğin, tapu iptal davası için 10 yıl zamanaşımı uygulanabilir. Bazı haklar için süre geçince dava açma hakkı düşer.
11. Şufa (ön alım) davası
Hissedarların, diğer hissedarın üçüncü kişiye yaptığı satışı iptal ettirip kendi adına tescil ettirme hakkıdır. Satış öğrenildikten sonra 3 ay içinde açılmalıdır.
12. Yapı kullanım izni iptal davası
İskan izni hukuka aykırı şekilde verilmişse, ilgili idareye ve idare mahkemesine başvurarak iptali istenebilir.
13. İmar uygulamalarına karşı açılan davalar
İfraz, tevhit, 18. madde uygulamaları gibi imar işlemlerine karşı idare mahkemesine itiraz edilebilir. Süreler genellikle 30 gündür.
14. Satışta aldatma ve dolandırıcılık davaları
Taşınmaz satışında gizli ayıp, yanlış bilgi veya değer manipülasyonu varsa, ceza davası ve tazminat davası açılabilir.
15. Kentsel dönüşüm anlaşmazlıkları
Mülk sahipleri ve müteahhitler arasında proje, pay dağılımı veya inşaat kalitesiyle ilgili davalar sık görülür. Noter onaylı sözleşmeler önemlidir.
16. Arsa payı hatalı yazılmışsa ne yapılır?
Kat irtifakı veya kat mülkiyetinde arsa payı yanlışsa, tapuda düzeltim davası açılır. Tüm maliklerin onayı veya mahkeme kararı gerekir.
17. İpotek kaynaklı dava türleri
Borç ödenmezse alacaklı ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlatabilir. Hatalı ipotek tesisinde iptal davası da mümkündür.
18. Tahliye davası süreci
Ev sahibi, tahliye taahhüdü, ihtiyaç, 2 haklı ihtar gibi nedenlerle sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir. Süreçte arabuluculuk şarttır.
19. Tüketici mahkemelerinde konut davaları
Eksik teslim, ayıplı mal, sözleşmeye aykırılık gibi durumlarda konut alıcısı Tüketici Mahkemesi’nde dava açabilir.
20. Uyuşmazlıklarda bilirkişi raporları
Teknik konular (ölçüm, yapı kalitesi, metrekare, değer tespiti) bilirkişiye yönlendirilir. Mahkeme kararında etkili olur ama bağlayıcı değildir.
İmar ve İnşaat Hukuku
1. İmar planı nedir ve nasıl incelenir?
İmar planı, bir bölgedeki yapılaşma ve kullanım esaslarını gösteren harita ve raporlardır. Belediyelerden veya e-devlet üzerinden incelenebilir.
2. İmar barışı nedir, kapsamı nasıldır?
2018’de çıkarılan bir düzenlemeyle ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar kayıt altına alındı. Yapı Kayıt Belgesi ile geçici yasal statü sağlandı.
3. Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi
Yapı ruhsatı, inşaata başlamadan önce alınır; yapı kullanma izin belgesi (iskan) ise bina tamamlandıktan sonra alınarak yasal kullanımı onaylar.
4. Kaçak yapı nedir ve cezaları
İmar mevzuatına aykırı olarak ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılan yapılar kaçaktır. Yıkım kararı ve para cezası uygulanabilir.
5. İmar affı sonrası yapı durumu
İmar affından yararlanan yapılar geçici olarak yasal statü kazanır ancak iskan ve tam tapu için ayrıca işlem gerekebilir. Tüm hakları garanti etmez.
6. Yapı denetim firmaları ve görevleri
Bağımsız kuruluşlar olarak, inşaatların projeye ve yönetmeliklere uygun yapılmasını denetler. Zemin etüdünden beton kalitesine kadar tüm süreci izlerler.
7. Kat irtifakı kurulumu ve süreç
İnşaat halindeki projelerde bağımsız bölümler için tapuda kat irtifakı kurulur. Bu işlem, yapı ruhsatına ve projeye dayanarak yapılır.
8. İskansız binadan daire satın almak
Yasal risk taşır. Elektrik, su aboneliklerinde zorluk yaşanabilir. Ayrıca belediyeden cezai işlem uygulanabilir. Tapu devri yasal olsa da dikkat gerektirir.
9. Yap-sat sözleşmesi
Müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan, belirli daireleri paylaşmaya dayalı inşaat anlaşmasıdır. Noter onaylı olması ve tapuya şerh düşülmesi önerilir.
10. Belediye ile ruhsat işlemleri
Mimari proje onayı sonrası statik, mekanik, elektrik projeleri de sunularak belediyeden ruhsat alınır. İnşaat başlamadan önce tamamlanmalıdır.
11. Kentsel dönüşüm ve maliklerin hakları
Riskli yapılar tespit edilirse maliklerin dönüşüm hakkı vardır. Kat karşılığı anlaşma yapılabilir; kira yardımı, vergi avantajları ve dava hakları bulunur.
12. Depreme dayanıklılık testi ve zorunluluk
Özellikle eski binalar için can güvenliği açısından önemlidir. Kentsel dönüşüm başvurusu için bu test zorunludur. Yetkili firmalarca yapılmalıdır.
13. İmar kısıtlamaları ve itiraz yolları
Yükseklik, kat sayısı, yapı yoğunluğu gibi sınırlamalar olabilir. Belediyeye itiraz dilekçesi verilebilir; idari dava açma hakkı da saklıdır.
14. Hafriyat ve inşaat aşamalarında uyulması gerekenler
Gürültü, çevre kirliliği, trafik güvenliği gibi kurallara uyulmalı; belediyeden gerekli izinler alınmalı, molozlar yetkili yerlere taşınmalıdır.
15. Yapı kayıt belgesi ile tapu alma süreci
Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra ilgili tapu müdürlüğüne başvurarak, arsa tapusu yerine kat mülkiyeti alınabilir (her durumda mümkün değildir).
16. Kamu alanına yapılan yapıların durumu
Yol, park, yeşil alan gibi kamu alanlarına yapılan yapılar derhal yıkılır. Hak talep edilemez; hapis ve para cezaları uygulanabilir.
17. Bahçe duvarı – komşu sınırı ihlalleri
Komşu parsele tecavüz eden duvarlar yıktırılabilir. Arsa sınırları net belirlenmelidir. Kadastro kayıtlarına uygunluk esastır.
18. İmar durumu belgesi nedir?
Bir arsanın imar planı içindeki kullanım amacını, emsalini, yapılaşma şartlarını gösteren resmi belgedir. Belediyeden alınır.
19. Konut projesi ve müteahhit sorumluluğu
Eksik, hatalı veya ayıplı işlerden müteahhit sorumludur. Teslim sonrası 5 yıl içinde tazminat ve onarım talepleri mümkündür.
20. Projeye aykırı yapılaşma hukuki sonuçları
Yıkım kararı, idari para cezası ve yapı ruhsatının iptali gibi sonuçlar doğurur. Kat mülkiyeti kurulamaz, iskan alınamaz.
Kira Hukuku
1. Kira sözleşmesi türleri ve içeriği
Konut ve işyeri kiraları olarak ikiye ayrılır. Sözleşmede taraflar, kira bedeli, ödeme şekli, süresi ve özel şartlar yer almalıdır.
2. Kira artış oranları ve hesaplaması
Konut kiralarında artış sınırı TÜFE 12 aylık ortalamasına göre belirlenir. Ancak geçici olarak %25 sınırı uygulanmaktadır (yasal süreye dikkat edilmelidir).
3. Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları
Kiracının, kira başlangıcından sonra ve kendi rızasıyla yazılı olarak imzalaması gerekir. Tarihli ve noter onaylı olması geçerliliği artırır.
4. Kiracının tahliyesi için açılabilecek davalar
Tahliye taahhüdü, kira ödememe, ihtiyaç nedeniyle kullanım gibi gerekçelerle sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.
5. İşyeri kiralarında tahliye ve süreler
İşyeri kiralarında ilk 10 yıl boyunca kiracı korunur. Ancak bu süreden sonra bildirimle sözleşme sona erdirilebilir.
6. Kiranın ödenmemesi durumunda izlenecek yol
Kiracıya noter kanalıyla ihtar gönderilir. 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açılabilir.
7. Kiracı ve ev sahibi hakları
Kiracı: Konutu kullanım hakkı, gizliliğin korunması.
Ev sahibi: Kira tahsil etme, taşınmazı denetleme. Tarafların karşılıklı sorumlulukları vardır.
8. Alt kira ve kullanım hakkı devri
Kiracı, ev sahibinin izni olmadan taşınmazı başkasına devredemez. Aksi durum sözleşmenin feshi ve tahliye sebebidir.
9. Kira tespit davası nedir?
Kira bedelinin rayiç değerine göre yeniden belirlenmesini sağlar. En az 5 yıl geçmesi veya kira bedelinin düşük kalması durumunda açılır.
10. Kira sözleşmesinin süresi ve uzatılması
Belirli süreli sözleşmeler, kiracı çıkmadıkça otomatik olarak 1 yıl uzar. Ev sahibi ancak yasal gerekçelerle feshedebilir.
11. Yapılabilecek tadilatlar ve masraflar
Kiracı, ev sahibinden yazılı izin almadan büyük değişiklik yapamaz. Masraflar yazılı anlaşmaya göre paylaşılır.
12. Depozito ve iadesi
Depozito, en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir. Kiralama sona erince, taşınmaz hasarsız teslim edilirse iade edilir.
13. Aidat ödeme yükümlülüğü
Genellikle kiracıya aittir. Ancak demirbaş yenileme gibi büyük harcamalar ev sahibi tarafından karşılanır.
14. Kiralanan konutun el değiştirmesi halinde durum
Yeni malik, kiracıyı sözleşme süresi boyunca çıkaramaz. Ancak kendi ihtiyacı varsa 6 ay içinde dava açabilir.
15. Evi boşaltmayan kiracıya ne yapılır?
Yasal tahliye davası açılır. Mahkeme kararıyla icra yoluyla boşaltma sağlanabilir. Kendi başına müdahale yasaktır.
16. Evi hasarlı teslim eden kiracıya dava
Kiracı, eve verdiği zararlardan sorumludur. Mal sahibi zarar tazmini için dava açabilir, depozito bu amaçla kullanılabilir.
17. Ev sahibi evi satarsa kiracı çıkar mı?
Hayır. Sözleşme devam eder. Ancak yeni malik ihtiyaç nedeniyle 6 ay içinde tahliye davası açabilir.
18. Kiracı tapuya şerh koyabilir mi?
Kiracı, malik ile anlaşırsa kira sözleşmesini tapuya şerh ettirebilir. Bu, taşınmaz el değiştirse bile sözleşmenin korunmasını sağlar.
19. Ev sahibinin tahliye hakkı
Ev sahibi, ihtiyaç, yeniden inşa, kira ödememe, tahliye taahhüdü gibi nedenlerle yasal yollarla tahliye talep edebilir.
20. Tahliye davalarında ispat yükü
Davayı açan taraf (genellikle ev sahibi), iddiasını yazılı belgeler ve tanıklarla ispat etmek zorundadır.
Satış ve Devir İşlemleri
1. Gayrimenkul satış sözleşmesi nedir?
Taraflar arasında taşınmazın satışı için yapılan yazılı anlaşmadır. Tapuda tescil edilmeden önceki aşamayı ifade eder; bağlayıcılığı sınırlıdır.
2. Noter satış vaadi sözleşmesi geçerliliği
Noter huzurunda yapılan satış vaadi sözleşmesi, alıcıya ileride tapuda devir talep etme hakkı verir; mahkeme yoluyla satış zorlanabilir.
3. Vekaletle satış işlemleri
Tapuda satış işlemleri, noter onaylı vekaletname ile yapılabilir. Vekaletin kapsamı açıkça belirtilmeli, güncel ve geçerli olmalıdır.
4. Satışta ekspertiz raporu zorunluluğu
Kentsel dönüşüm ve yabancı satışları gibi bazı işlemlerde zorunludur. Banka kredili satışlarda da ekspertiz raporu talep edilir.
5. Emlak vergisi ve tapu harçları
Satış sırasında hem alıcı hem satıcı tapu harcı öder. Emlak vergisi ise yıllık olarak belediyeye ödenir ve satıştan etkilenmez.
6. Tapuda satış işlemi nasıl yapılır?
Taraflar birlikte tapuya gider, kimlik, tapu ve gerekli belgeler sunulur. Harçlar ödenir ve satış işlemi tapu memuru huzurunda tamamlanır.
7. Tapuda harç hesaplaması
Tapu harcı, satış bedelinin %4’ü oranında hesaplanır (%2 alıcı, %2 satıcı). Beyan edilen bedel düşük gösterilirse ceza riski oluşur.
8. Satış sonrası alıcının yükümlülükleri
Emlak vergisi beyanı, çevre temizlik vergisi kaydı, apartman yönetimine bildirim ve yeni tapu bilgilerinin güncellenmesi gerekir.
9. Vergi dairesi bildirimi
Tapu satışı sonrası vergi dairesine bildirim yapılmalı; emlak vergisi mükellefiyeti yeni malike geçer. Beyan verilmezse ceza uygulanabilir.
10. Tapu iptal davası nedenleri
Muvazaa, hile, sahtecilik, ayıplı mal bildirimi gibi durumlarda iptal davası açılabilir. Davalar genellikle mirasçılar veya hissedarlarca açılır.
11. Ayıplı gayrimenkul ve hukuki sonuçları
Satın alınan taşınmazda gizli kusur varsa alıcı, bedel indirimi, sözleşme feshi veya tazminat davası açabilir. Süreli haklardır.
12. Ön alım hakkı ve kullanımı
Paylı mülkiyette hissedarlara tanınır. Satış sonrası 3 ay içinde dava açarak yeni malik yerine geçebilirler (şufa hakkı).
13. Satışta muvazaa nedir?
Gerçek iradeyi saklamak amacıyla yapılan göstermelik işlemdir. Örneğin satış gibi gösterilip aslında bağış yapılması. Tapu iptal davasına neden olabilir.
14. Satıştan sonra çıkan hissedar davası
Diğer hissedarlar, haber verilmeden yapılan satışlarda ön alım hakkını kullanarak dava açabilir. Satışa sonradan itiraz edebilirler.
15. Satışta tüketicinin korunması
Tüketici Kanunu kapsamında, konut alıcısı eksik veya ayıplı teslim durumunda hak talep edebilir. Özellikle projeden satışlarda geçerlidir.
16. Kat irtifaklı taşınmazın satışı
Yapımı devam eden binalarda tapu, “kat irtifakı” şeklindedir. Kat mülkiyeti kurulmadan da satış yapılabilir; tapuda bu statü belirtilir.
17. Yabancıya gayrimenkul satışı şartları
Tapu kayıtları uygun olmalı, askeri alanlara yakın olmamalı, toplam taşınmaz alanı sınırlıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden izin gerekir.
18. Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri
Arsa sahibiyle müteahhit arasında yapılan, arsa karşılığı belirli dairelerin verildiği sözleşmelerdir. Noter onaylı olmalıdır.
19. Arsa payı karşılığı inşaat nedir?
Arsa sahibi, müteahhite pay devreder; karşılığında müteahhit binayı yapar ve belli daireleri arsa sahibine verir.
20. Kat mülkiyeti kurulmadan satış yapılabilir mi?
Evet, “kat irtifakı” ile satış yapılabilir. Ancak kredi kullanımı, değerleme ve sigorta gibi işlemlerde sınırlamalar olabilir.
Tapu ve Mülkiyet Hakları
1. Tapu nedir ve türleri nelerdir?
Tapu, bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını belgeleyen resmi evraktır. Bireysel (ferdi), hisseli ve kat mülkiyeti tapuları başlıca türleridir.
2. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı farkı
Kat mülkiyeti, tamamlanmış binalarda bağımsız bölümler için alınır. Kat irtifakı ise inşaat halindeki projelerde geçici olarak kurulan bir ayni haktır.
3. İpotek nedir, nasıl konulur ve kaldırılır?
İpotek, borcun teminatı olarak taşınmaz üzerine konulan bir ayni haktır. Tapuda resmi işlemle tesis edilir; borç ödendikten sonra kaldırılır.
4. Ortak mülkiyet – elbirliği mülkiyeti farkları
Ortak mülkiyette herkesin belirli hissesi vardır; elbirliği mülkiyetinde ise paylar belirli değildir, birlikte hareket edilmesi gerekir.
5. Tapu devri işlemleri ve gerekli belgeler
Kimlik, tapu belgesi, vergi beyanı, DASK poliçesi gibi belgelerle birlikte tapu müdürlüğünde resmi satış işlemi yapılır.
6. Hisseli tapu satış işlemleri
Her hissedar kendi payını satabilir; ancak diğer hissedarlara ön alım hakkı doğar. Tüm hisselerin satışı için birlikte işlem yapılmalıdır.
7. Tapu iptali ve tescil davaları
Hile, muvazaa, sahtecilik gibi durumlarda açılır. Tapu kaydının iptali ve gerçek hak sahibinin adına tescil edilmesi talep edilir.
8. Zilyetlik nedir?
Bir taşınmazın fiili hakimiyetinde bulunma durumudur. Mülkiyetle karıştırılmamalıdır; zilyet olan kişi malik olmayabilir.
9. Kamulaştırma ve hukuki süreçleri
Devletin kamu yararı için özel mülkiyeti bedeli karşılığında alma işlemidir. Anayasal güvence altındadır, itiraz ve dava hakkı vardır.
10. Tapuda şerh koydurma işlemleri
Taşınmaz üzerine bir hak veya kısıtlamanın geçici olarak işlenmesidir. Örneğin satış vaadi sözleşmesi, intifa hakkı veya dava şerhi olabilir.
11. Vasiyet ve miras yoluyla mülk devri
Mirasçılar, miras bırakanın ölümüyle taşınmazın sahibi olur. Vasiyetname varsa, noter veya mahkeme onayı ile devri sağlanır.
12. Mülkiyet hakkının sınırlandırılması
İmar planları, kamu düzeni, çevre koruma gibi nedenlerle sınırlanabilir. Geçit hakkı, kamulaştırma gibi durumlar buna örnektir.
13. İntifa hakkı ve süresi
Bir taşınmazdan kullanım ve yararlanma hakkıdır; mülkiyeti devretmeden verilebilir. Genellikle sürelidir ve mirasla geçmez.
14. Geçit hakkı – irtifak hakkı nedir?
Bir taşınmazdan diğerine geçiş izni verilmesidir (geçit hakkı). İrtifak hakkı ise su, enerji hattı geçirme gibi sürekli kullanımı kapsar.
15. Ecrimisil davaları
Taşınmazın izinsiz kullanımı durumunda açılır. Mal sahibi, geçmişe dönük işgal tazminatı (ecrimisil) talep edebilir.
16. Kadastro işlemleri
Taşınmazların sınır, malik, cins ve alan bilgilerini belirleyerek tapuya tescilini sağlayan işlemlerdir. İtiraz ve düzeltme hakkı vardır.
17. 2B arazileri ve hukuki statüleri
Orman vasfını yitirmiş, devlete ait arazilerdir. Satışı mümkündür ancak özel şartlar ve başvuru süreci vardır.
18. Sit alanları ve yapılaşma kısıtları
Tarihi, kültürel veya doğal değer taşıyan bölgelerdir. Yapılaşma, yenileme ve satış işlemleri özel kurallara tabidir.
19. Tapu harç ve vergileri
Satış sırasında %4 oranında harç alınır. Ayrıca döner sermaye bedeli ve noter masrafları olabilir. Miras yoluyla devirde istisnalar mevcuttur.
20. Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri
Bağımsız bölüm malikleri, ortak alanlara saygı göstermek, aidat ödemek, binanın amacına uygun kullanım sağlamakla yükümlüdür.